2013年03月10日

長周期地震動てどういうこと?

Q:
高層マンションで大きな揺れを経験しました。

長周期地震動と説明されていますが、難解でよく理解できません。

わかりやすく説明してください。


A:
地震には様々な周期(揺れる波の長さ)を持つ揺れを含んで発生します。

0.1秒から2秒位の短い周期の揺れは、地震のエネルギーとしては大き
いのですが、短時間で収まります。

数秒から十数秒という長い周期の揺れは地震のエネルギーとしては小さい
ですが、衰えることが少なく遠くまで伝わります。

この長い周期の揺れを長周期地震動と呼んでいます。

1秒以下の短い周期の揺れは、高層・超高層の建物に対しては、ちょうど
振り子の原理で下層部は小刻みに揺れますが、上層部の揺れはそれほど
大きくなりません。

ところが、長い周期の揺れでは日本の高層・超高層は粘り強くできてい
ますから、竹の様にしなやかにしなり、建物の上層部と下層部は地震の
揺れとは時間差を持ってより大きくゆっくり揺れるのです。

このような現象はすぐには止まりませんので、地震が収まっても長い時間
揺れることになるのです。

この長い周期の揺れは、低い建物には余り影響をしませんので高層・超高
層の建物特有の現象と言えます。

記録によりますと、今回の東日本大震災では大阪府咲洲庁舎では52階部
分で片側1.37mもの揺れが10分間も続いたそうです。

日本の建物は長周期地震動に遭っても建物が倒壊や崩壊することはあり
ませんが、居住している人にとっては恐怖の時間ですね。

建物の倒壊や崩壊がないといえども設備(例えば高架水槽や給排水管、
エレベーターなど)には破壊や停止、或いは室内の家具等の転倒や移動
が起こります。

エレベーターの閉じ込め対応や家具の転倒防止策等の対策を普段から講じ
ておく必要があるといえます。

特に、エレベーターに関しては最寄りの階へ自動停止システムが付いてい
ても、停電などで途中停止して閉じ込めの問題が起こる可能性は大きい
です。

また、エレベーターのロープの揺れが発生して引っかかりが生じると、
早期の稼働に支障を来しますので、この対策も必要かと思います。
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2013年02月18日

議事録署名人が欠けている議事録の効力

Q:
総会が終わりまして、議事録が区分所有者に配布されましたが、議長の
他、議事録署名人の1人が欠けています。

決議の効力はどうなりますか?


A:
議事録には総会の議長と総会に出席した区分所有者の2人が署名押印を
しなければなりませんことは法律上明白です。

区別して考えなければならないのは、総会の決議の効力と議事録の効力
です。

総会の決議自体は議事録の存在とは関係ありませんから、たとえ、議事録
に欠陥があってもその効力には影響しません。

議事録については法律が議事録署名人を議長の他2名を要求しています
から、それが欠けていれば議事録自体が成立していないと言わざるを得ま
せん。

よく、議事録署名人が議事録に納得できないから署名しないという例が
あるようですが、法律には抽象的に「議事の経過の要領及びその結果を
記載(又は記録)しなければならない」と規定しているだけで法律は議事
録を具体的に「このように書かなければならない」と規定していません。

ですから、管理組合によっては書き方が詳細であったり反対に単純であっ
たりすることは、法的には余り問題になりません。

議事録が成立してしまえば、それが決議の有力な証明手段となってしまい
否定するためには反証をあげなければならなくなります。

多くの管理組合は議事録を管理会社に作成させ、役員は単に署名押印する
だけです。

しかし、このような場合でも議事録のすべての責任は議長にあり、管理
会社ではありません。

また、議事録署名人には間違があっても制裁規定もありません。

私は、総会や理事会には録音をお勧めします。

これは、議事録の内容の真偽を最終的に担保できる有力な証拠となると
思うからです。
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2013年02月04日

専有部分の用途制限

Q:
規約に専有部分の使用について「専ら住宅として使用するものとし、他の
用途に供してはならない」と規定しています。

小規模な華道教室を開きたいのですが可能でしょうか?

A:
まず基本的な利用形態ですが、その区分所有者が他に生活の拠点を持って
いて、その専有部分は華道教室にのみ使用するという形態でしたら、規約
違反で出来ないといえるでしょう。

反対に、その専有部分の主は生活の拠点であって、専有部分内の一部を
使って華道教室とするときは、無条件といえませんが可能と思います。

本来、専有部分といえども所有権は万能の権利であって、どのような使い
方も可能です。

しかし、マンションという集合住宅の特殊性から解釈として用途制限する
ことは合法とされています。

分かりやすくいうと居住者の生活の平穏を守るために、その所有権の用途
を制限することも止むを得ないということです。

従って、その平穏を害さない程度の事務所やその他業務との兼用は認めら
れて良いのではないかと考えます。

類型的に考えますと

@内職については他の住戸に迷惑を及ぼすことが無いと思いますので
可能です。

A華道、茶道、書道教室は少人数を対象として、他の住戸に迷惑を及ぼ
さず、かつ看板などで外部に表示しない程度ならば可能と考えてよいと思
います。

B塾、ピアノ教室、託児所は上記2と同程度ならば可能と思いますが、
ただし、騒音を発することが多いので、その面から不可となる可能性は
あります。

C暴力団事務所が兼用になっている場合は、例えその専有部分が生活の
本拠となっていても、事務所の存在そのものが生活の平穏を害しますので
いかなる形態であっても認められません。

話は変わりますが、生活の本拠ではなく単なる事務所として十数年平穏に
使用してきたが、ある日、管理組合の知るところとなった。

この場合中止を求められるかとの問題ですが、この場合は暗黙の承諾が
あったと見て中止させることが出来ないと説いている方もおられます。

法律は、特に法律に定めが無い限り、単に黙っているだけで同意の意思
表示があったとみなされる事はありません。

また、管理組合は知らなかったのに、暗黙の承諾を認めること自体も矛盾
です。

更に、明確な規約違反なのに、違反事実が継続しただけで規約が曲げられ
るというのもおかしな話です。

承諾すれば許されるという性質のものでもありません。

そんなわけで、違反事実が長期に及んでも管理組合は規約違反を理由に
使用中止を求めることが出来ます。
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2013年01月20日

駐車場使用料収入と管理費収入の関係

Q:
私のマンションの管理組合では管理費収入の中に駐車場使用料収入を入れ
ています。

駐車場使用料は管理費に入るものなのでしょうか?

A:
ほとんどの駐車場を保有する管理組合は駐車場使用料収入を管理費収入に
入れているのが現状です。

駐車場が機械式駐車場である場合は、日常のメンテナンス経費として駐車
場使用料の30%から40%を管理費収入に当てるのは妥当だと思います
が、残りの70%から60%はその使用料は修繕積立金収入に組み入れる
べきでありましょう。

しかし、平置式の場合は100%が修繕積立金になるべき性質のもので
あります。

それでは殆どの管理組合がなぜ、管理費収入に駐車場使用料を入れている
か?その背景にはデベロッパーが新築時に管理費を安く見せかけるためで
す。

マンションの購入者はローンを組んで買う人がほとんどですから、月々の
支出額を少なく見せる必要があるからです。

このような制度を採用すると、月々の経費が安いような錯覚をしますが、
実は駐車場使用料が入っていますから決して安くは無いのです。

この場合、駐車場を利用していない区分所有者は管理費のみしか払ってい
ませんから、得をしている、と言う議論を良く聞きます。

しかし、駐車場使用料は共用部分の賃貸によって発生する収入ですから、
共用部分の使用の対価です。

それは、すべての区分所有者が平等に負担した結果の収益ですから、駐車
場を使用していない区分所有者が特別に得をしているわけではありません

更には、マンションの駐車場は一般の駐車場に比べて割安なのが普通です
から、利用者にとっては一定のメリットとなっていることの方が多いです。

駐車場使用料を管理費会計に入れている管理組合には組換えを薦めてい
ます。

それは、まず、全収入から日常に必要な管理費の額を決めて管理費収入と
し、残額と駐車場収入を修繕積立金とする組換えです。

このようにすると理屈的にもすっきりすると思います。
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2013年01月05日

管理組合の資産の運用

Q:
管理組合では毎月、組合員から決まった金銭を徴収していますので、累積
した多額の金銭を保有しています。

運用方法はどのようにしたらよいでしょうか?

A:
管理組合の資産には通常の管理に使うための管理費と、特別の管理の
ために使うべき修繕積立金があります。

管理費は基本的には単年度で使うことを前提としていますから、長期の
定期預金や債券などで運用することにはなじみません。

他方、修繕積立金は主として計画修繕などに用いる資金ですから一定年数
を寝かせておく資金です。

従って、資産運用が問題となるのは主に修繕積立金かと思います。

修繕積立金は単的に言うとマンションの資産価値を維持するための資金
ですから、安全第一で、しかも、いつでも現金に替えられることが大切で
す。

金融商品はハイリスク・ハイリターンが大原則ですから、リターンよりも
ローリスクを選ぶべきでしょう。

元本保証・換金性から順に考えますと具体的には次のようなものがあげ
られます。

@ 決済用預金(無利息・全額保証)
A 定期預金(ただし、1千万円まで)
B マンションすまい・る債
C 利付き国債
D 積立型火災保険
E 地方債

などです。

これらはそれぞれ特徴がありますので充分に研究されて決定してくださ
い。

社債・株式はリスクが大きすぎるので避けるべきでしょう。
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2012年12月22日

大規模修繕の時期

Q:
大規模修繕の周期はどのくらいに設定するのが適当でしょうか?

A:
大規模修繕は長期修繕計画という形であらかじめ計画します。

大規模修繕はその原資となる修繕積立金によって影響されます。

従って、修繕積立金は長期修繕計画に基づいて手当するのが賢明な方法
です。

大規模修繕の周期は一般に12年といわれることが多いです。

管理会社は10年から12年で提案してくることが通常です。

しかし、屋上防水や外壁などの仕上げなど10年と15年ではさほどの
変わりはありません。

大規模修繕は多額の費用がかかりますので、小さな要修繕箇所は必要な
範囲で行い、出来るだけ修繕費用を蓄積して15年目毎に一気に実行した
ほうが費用の節約にもなります。

第1回目の大規模修繕は新築時から15年目で、ここでは新築時の姿に
戻すということをコンセプトに必要最低限の工事費で、出来るだけ無駄を
排除して効果的に修繕を行うように心がけると良いでしょう。

第2回目の大規模修繕は30年目で、そのコンセプトとするところは陳腐
化した建物・設備の改良・機能向上です。

さすがに、30年を経過すると居住者のライフスタイルの変化や周囲と
比較して建物の老朽化、或いは建物機能や設備機能がグレードダウン
してきます。

そこで、2回目の改良工事を行うと良いでしょう。

第3回目の大規模修繕は45年目で、そのコンセプトは再生修繕です。

躯体を構成するコンクリートは鉄筋の劣化がなければ100年以上は優に
持ちます。

しかし、この時期にはそれ以外の建物部分や設備のほとんどが劣化し
てきますので、躯体を除く建物の構成部材を撤去して全面的に交換する
のが理想的です。

ここで、単なる改良修繕で終わることなく再生修繕を行えばマンションは
再び蘇えります。

このようなサイクルで大規模修繕を実行して行けば、マンションは100
年以上持たせることが可能です。
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2012年12月17日

管理組合の役員になり手がいない場合どうしたらよいでしょうか?

Q:
マンションの区分所有者の方が高齢や管理組合への関心 が薄い、また、
あるいは仕事が忙しい、賃貸をしていて外部に住んでいるなどの理由で
役員になり手がいない。

順番だからと言っても、辞退する人が増えています。

このような場合何か方法はありますか?


A:
管理規約を抜きにして考えますと、法律(区分所有法) では、管理組合の
役員として管理者という制度を設けていますが、理事とか理事会という
制度はありません。

また管理者は、区分所有者でなければならないという制限もありません。

従って、もし、多忙とか、高齢でという理由であれば、理事または理事長
にマンション管理士などの外部専門家を起用して、理事の個々の負担軽減
を図るとか、さらにもう一歩進んでマンション管理士などの外部専門家を
管理者に起用して管理を専門家にお任せするという方法もできます。

この制度にする場合は、通常はマンションの管理規約が標準管理規約を
ベースに作っていることが殆どですので、総会で3/4以上の賛成を以って
その規約を改正する必要があります。
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2012年12月02日

役員の立候補を制限できますか?

Q:
私の住むマンションの管理組合では、慣例で役員は輪番で勤めることに
なっています。

先日の総会で、私が理事に立候補したところが、今まで輪番で役員候補を
決めていたので立候補は認められないと拒否されました。

このような処置は妥当なのでしょうか?


A:
規約に役員の選出方法の具体的定めがない場合ですね。

標準管理規約に準拠した管理規約を採用していれば、役員は総会で選任
するようになっているかと思います。

すると、総会で選出する前の段階では正確には役員の候補者です。

総会は原則的には決議事項を予め召集通知に記載しなければなりません。

従いまして、役員候補者が通知される議案に載っていなければならない
ことになります。

ところで、慣例で輪番制にしているということは、進んで役員になり手が
いないことから採用してきたものと考えられます。

ですから、立候補者が進んで役員を引き受けるというのならば、拒否する
理由はありません。

立候補という事案も考えられますので、漫然と輪番を前提に考えるのでは
なく、まず、総会の前に立候補者の公募をして、立候補者が有ればその方
を役員候補に入れ、いない場合に輪番に従って、役員候補者を決めると
いう方法をとるべきだと思います。

そして、その候補者の中から総会で正式に選任するというやり方が賢明で
はないでしょうか。
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2012年11月19日

マンションの資産価値の維持の方策

Q:
マンションの資産としての価値を維持するためには、どのようなことに
注意したらよいでしょうか?

A:
マンションの価値は管理で決まると言っても過言ではありません。

従って、次のような点に注意をしたらよいと思われます。

@長期修繕計画を立て適切な修繕積立金を確保し、大規模修繕を適切に
実施すること。そのために、理事会の諮問機関として、専門家だけでな
く幅広い人材にて組織する。
A日常の小修繕についても、1人又は数人でチェックし、工事完了後の
現場チェックも怠らない。

B住民の良好なコミュニティ形成に努める。

C過度の張紙や自転車の整理整頓、ゴミ置き場の分別・臭気、エレベー
ター内の傷、共用の廊下等の私物の放置など住民のモラルの低下防止に
努める。

マンションは不動産業者から見た時に、以上のような点が減点対象とな
るだけでなく、何よりも、住民が気持ちよく住めること自体が価値の高
いマンションと言えるからであります。
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2012年11月04日

騒音を発している階下の住人に対して法的手段で止めさせる方法はありますか?

Q:
午後8時から深夜に掛けて連日、階下の住人が楽器の演奏をしている。

何度となく中止を求めたが、止める気配がない。

音を測定業者に測定させたが、その音量は38デシベルであった。

止めさせる法的な手段はありませんか?

A:
軽犯罪法第1条14号には「公務員の制止をきかずに、人声、楽器、
ラジオなどの音を異常に大きく出して静穏を害し、近隣に迷惑をかけた
者」の処罰を規定しています。

ここでは「音を異常に大きく」と規定していますので、質問のレベルでは
該当しないと考えられます。

東京都条例136条は「何人も規制基準を超える騒音を発生させてはなら
ない」と規定し、その基準として、別表第13を定めています。

その基準は用途地域によって多少の高低はありますが、最低は40デシベ
ルです(ただし、この基準はマンションについて定めた基準ではありませ
んが)。

裁判例もこの規制値を参考値としているものがあります。

従って、一般的な判断として、質問のように40デシベルを下回る騒音で

は、裁判という手段では勝ち目はないものと考えられます。

管理組合の役員さんに仲に入ってもらって話し合うか、裁判所の調停とい
う手段で解決するしかないかと思われます。
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2012年10月28日

マンションの管理組合と自治会はどのように違うのでしょうか?

Q:
私の居住するマンションには管理組合と自治会があります。
どのような違いがあるのでしょうか?

A:
管理組合とは正確には区分所有法第3条にいう「区分所有者の団体」を
指します。

この団体すなわち管理組合は「法律上当然に成立」する「区分所有者全
員」で構成される法定の団体です。

管理組合はマンションの建物、敷地及び付属施設などの維持管理を目的
とする組織です。

自治会は、同じ地域に住む「住民」の親睦と地域生活の向上を目的とした
自治的な「任意団体」である点が違います。

小規模なマンションでは町内会(自治会)に加入して、その一員として
活動することもありますが、大規模マンションでは、マンションの住民の
みで自治会を組織し、町内会と同じ機能をしているところもあります。

地方公共団体によっては、自治会(町内会)のみに助成金やゴミ処理等
に関する定めをして、管理組合は単なる私的財産管理団体として、その
対象としていないところもあります。

しかし、管理組合といっても、純粋に管理行為のみに目を向けていたので
は、壁に突き当たります。

日常の管理についても、大規模修繕についても、災害対策についても合意
形成や、その円滑な実施には居住者間のコミュニティは不可欠です。

マンションの管理規約のモデルとして国土交通省が作成している、標準
管理規約が「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形
成」をも管理組合の業務に含めているのはそこに理由があります。

従って、言葉上は明確に区別できても、実際には両者を線引きすることは
難しいことと思います。
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2012年10月15日

非居住の区分所有者に協力金の負担を求めることができますか?

Q:
非居住の区分所有者に特別の管理費を徴収できる旨を定めた、管理規約の
改正案が総会で可決されました。

当マンションには、すでに非居住の区分所有者は管理組合の理事等の役員
になることができないという規定があります。

これに対して、非居住の区分所有者が、管理組合の役員になることができ
ない管理規約の規定や、特別の管理費(協力金)を負担させる規定も非居
住の区分所有者の承諾がないから無効だと主張しています。

法律上、これらの管理規約の規定は無効なるのでしょうか?


A:
共用部分の管理に必要な経費は原則として、区分所有者の共用部分の持分
割合(=専有部分の面積割合)に応じて負担することになっています。

しかし、規約で負担の割合を別に定めることもできます。

従って、特別の管理費を負担させることも形式的には可能といえます。

それでは実質的に可能なのか?

結論をいいますと、理事等の役員として、マンションの管理に貢献するこ
とがない(できない)、非居住の区分所有者に特別の管理費(協力金)を
求める管理規約の定めは有効です。

そして、この定めは規約の設定、変更、廃止が「一部の区分所有者の権利
に特別の影響」をおよぼすときには当たりません。

従って、事前に非居住の区分所有者の承諾の必要はありません。

ただし、その額については、居住の区分所有者との不公平感の解消を目的
としているものですから、常識的な範囲の額となるようにしましょう。

最高裁判所は2009年11月判決で上記を認めています。

この判決は下級審の判決に対して、非居住の区分所有者が上告した事例で
すが、下級審の判決を支持する形で非居住の区分所有者の上告を棄却した
ものであります。

その内容は、

・特別の管理費(協力金)を定めることは公序良俗に反しない。

・これは、一部の区分所有者の権利に特別の影響をおよぼすときに該当し
ない。

・非居住の区分所有者に役員になる資格を認めない管理規約の定めは、
合理性がある。

と判示しています。
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2012年10月07日

賃貸人は賃借人の迷惑行為について区分所有者に対して責任は負わないのでしょうか?

Q:
マンションの区分所有者から、その専有部分を賃借している賃借人が、
数年にわたり上階の専有部分の所有者の抗議にも耳を傾けずに、昼夜
にわたりカラオケで騒音を発しています。

賃借人だけでなく、賃貸人である区分所有者に対しても責任を追及する
ことができるでしょうか?

A:
賃借人に対してはその迷惑行為を不法行為として差し止めと、損害賠償
の責任を追及することができることは言うまでもないと思います。

賃貸人に対しては加害者といえないので、加害者の賃貸人であることを
以て、その責任を追及することはできないと考えます。

標準管理規約には第19条第1項で「区分所有者は、その専有部分を第三
者に貸与する場合には、この規約お及び使用細則に定める事項をその第
三者に遵守させなければならない」。

第2項で「前項の場合において、区分所有者は、その貸与に係る契約に、
この規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の条項を定めるととも
に、契約の相手方にこの規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の
誓約書を管理組合に提出させなければならない」と定めています。

従って、標準管理規約に従った規約を設けていれば、賃貸人も管理組合に
対しては責任を負うことになります。

しかし、質問の上階の区分所有者に対しては、責任を負うとき決めつける
ことができません。

管理規約や使用細則は管理組合と区分所有者、或いは賃借人との関係を
定めたものに過ぎないからです。

この場合、上階の区分所有者は管理組合に働きかけて、賃貸人の責任を
追及してもらうのみしか方法がないといえます。
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2012年09月30日

マンションの電気はどのように配電されているのでしょうか?

Q:
電力会社から専有部分(区分所有部分)の室内配線や計器の点検があり
ますので、当日は在室してくださいとのチラシが入っていました。

マンションの設備は管理組合が管理していると思うのですが、電力会社が
直接点検することがあるのでしょうか?

A:
マンションの配電は2つの系統があります。

一つはマンションの共用部分に供給される系統で、この受変電設備は自家
用電気工作物として管理組合の所有になります。

従って、その管理は管理組合が行い、管理組合が委任した電気主任技術者
による、年1回の法定点検が法律上義務づけられています。

今春、問題となった電気料金の値上げでは、オフィスビルや工場の等と同
じように、この共用部分は通商経済産業省の認可を要しない自由契約で
供給されています。

二つめは専有部分の配電系統ですが、これは共用部分の受変電設備とは
厳然と区別され、電力会社がマンション内に借室して受変電設備を設けて
います。

その所有は電力会社にあり、そこから各専有部分に個別に配電されてい
ます。

専有部分内の電力量計やブレーカーも電力会社の所有です。

従って、専有部分の内の計器や分電盤や配線、コンセントまで、電力会社
がその点検を行います(4年に1回ですが)。

このように専有部分は戸建てと同じ扱いですから、電力会社は契約も居住
者と個別に行い、その料金値上げも通商経済産業省の認可を必要として
います。

質問の点検は、後者の点検で管理組合とは関係なく、電力会社によって
通常4年に1回行われています。
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2012年09月23日

遺言ってどのように手続きしたらよいのですか?

Q、
現在、夫婦2人で暮らしていますが、独立して生活する先妻の子供が1人い
ます。

総資産は4,000万円で、その内訳は時価3,000万円のマンションと
預金が1,000万円です。

妻にマンションを単独相続させたいのですが遺言の具体的な方法を教えて
ください。


A、
民法の法定相続分は、相続人が配偶者と子供の場合、各1/2ずつです。

従って、ご質問の場合、法定相続分は妻が2,000万円、子供が
2,000万円となります。

法定相続分と異なる定めをするには、遺言書を作成しておく必要があり
ます。

相続人には相続分の1/2が遺留分として保証されなければなりませんの
でこの場合、最低1,000万円は遺言によっても剥奪することはできま
せん。

ご質問の場合、マンションが3,000万円ですから、遺言によって妻に
マンションを単独相続させ、子供に1,000万円の預金を相続させる
という遺言書を作成することは可能です。

遺言の方法については自筆証書遺言、秘密証書遺言、公正証書遺言3つ
の方法があります。

自筆証書遺言は被相続人(この事例では夫)によって自筆で書かれるもの
で代筆、ワープロによるものは無効となります。

厳しい有効要件がありますので司法書士などの専門家の指導のもとに作成
する方がよいと思います。

秘密証書遺言は署名、捺印以外は代筆やワープロでもかまいません。

但し、遺言者本人が証人2名と共に公証役場に持参して、公証人と証人
2名の前で封印した遺言書を、遺言書であることと遺言者の氏名、住所を
述べます。

公証人は遺言書が本人のものであることを確認し、封書に遺言者の住所、
氏名、日付を記入します。

更に遺言者、公証人、証人が各々署名、捺印をします。

公証人は封書を遺言者に返却し、作成した日付、遺言者、公証人の氏名を
公証役場に記録して残しますが、公証役場に保管されることはありません。

公正証書遺言は証人2名の立会いのもとに遺言内容を公証人に口授し、公
証人が証書を作成します。

公正証書遺言書の原本は公証人役場に保管され、遺言者には正本・謄本
が交付されます。

公正証書遺言書の作成には必ずしも公証役場に出向く必要はなく、公証人
に自宅や病院などに訪問してもらって作成させることも可能です。

自筆証書遺言書と秘密証書遺言書は被相続人の死後、家庭裁判所の検認
が必要です。

検認は相続人に遺言の存在と内容を明らかにして、遺言書の状態を確認し、
偽造や変造がなされないように事前に検証して保全しておく手続きです。

従って、内容そのものの有効性を判断するものではありません。

検認を受けた遺言証書の末尾には家庭裁判所によって検認済証明書が編
綴、契印されます。

この証明がないと遺言書による相続登記はできません。

公正証書遺言書については偽造や変造の恐れがないので、検認の必要が
ありません。

遺言の内容通り実行されるか否かは、遺言を執行する者によるところが大き
いものです。

遺言執行者は遺言書で指定するか、指定がない場合は家庭裁判所に選任
請求できます。

被相続人は検認の必要がない公正証書遺言書によって作成し、生前に司法
書士などに遺言書の保管と執行を依頼しておけば、不動産の相続登記も一
体として実行してもらえることと思います。
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2012年09月18日

管理費余剰金の払い戻しは可能?

Q:
管理費の支出の見直しをして、経費の削減を図ったお陰で、月々の支出が
減少して、この数年の間に多額の余剰金ができました。

この余剰金を管理組合の組合員に払い戻したいと思います。

可能でしょうか?


A:
管理組合に積み立てられた修繕積立金や管理費は、管理組合が法人である
場合は法人の財産ですから、総会の普通決議で処分(組合員に払い戻し
等)は可能です。

非法人の場合は組合員(区分所有者)全員の所有に(正確には総有です)に
なります。

区分所有法はこの場合の処分については何らの規定を設けていません。

従って、民法の原則によって処理されます。

共有物については民法第251条に従って全員の合意が得られれば可能
ですが、管理組合に納付された管理費、修繕積立金等は組合員の総有です
から、基本的に分割はできません。

しかし、「総構成員の同意」を以て「総有の廃止」したときは可能と考えます。

その意味では、結論的には民法の民法第251条の規定と同じ結果になり
ます。

管理組合の運営という立場からすれば、修繕積立金はどんなに多くても、
多すぎるということがありませんので、管理費に剰余が出た場合は修繕積
立金に振替えて、月々の徴収管理費を減額し、その分、修繕積立金を増額し
て管理費・修繕積立金の合計額はプラス・マイナスゼロにすることが望ま
しいと思います。
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2012年09月10日

個人賠償責任保険は管理組合の業務になるか?

Q:
管理組合が共用部分等の損害保険と共に個人賠償責任保険に加入して
います。

個人賠償責任保険については管理組合の業務ではないのではないでしょう
か?


A:
区分所有法第18条第4項で「共用部分につき損害保険契約をすることは
共用部分の管理に関する事項とみなす」と規定しいます。

それを受けて、標準管理規約は第32条7号で「共用部分等に係る火災保険
その他の損害保険に関する業務」を管理組合の業務としています。

従って、管理組合が共用部分に損害保険を掛けること自体は問題ないとと
思います。

しかし、個人賠償責任保険は区分所有者や居住者が、本来区分所有者が
個人で契約すべきものです。

従って、管理組合の業務といえないとも理解できます。

現状を見てみると、多くの管理組合は共用部分の火災保険、施設賠償責任
保険、地震保険と共に包括個人賠償責任保険を管理組合として契約してい
ます。

事故により賠償責任が発生した場合、状況によっては共用部分の責任か、
専有部分の責任かが必ずしも明確に判別できないことが多いです。

この場合それを理由に復旧作業や保険金請求業務が滞ることがないように
どちらに責任があっても対応できるよう、個人賠償責任保険も管理組合が
契約しているケースが多いです。
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2012年09月01日

組合員名簿の配布は個人情報保護法に触れないのか?

Q:管理組合が組合員(100名)の氏名、年齢、電話番号、緊急連絡先等
を記載した名簿を作成して、各区分所有者に配布した。
このような配布行為は個人情報保護法に触れるのではないでしょうか?

A:
@個人情報保護法および同施行令によって、5,000件以上の個人情報
を個人情報データベース等として保有して、事業に用いている事業者は
個人情報取扱事業者とされ、個人情報取扱事業者が主務大臣への報告や
それに伴う改善措置に従わない等の適切な対処を行わなかった場合は、
事業者に対して刑事罰が科されます。

A個人情報とは、生存する個人の情報であって、特定の個人を識別できる
情報(氏名、生年月日等)をいいます。

B事業者には営利法人のみならず非営利法人も該当します。
一般の個人については原則として対象となりませんが、個人でも事業主は
これに該当することがあります。

C個人情報取扱事業者は、原則として、あらかじめ本人の同意を得なけ
れば、個人データを第三者に提供してはならないことになっています。

D例外として、本人の同意を得なくとも、次の場合は第三者への提供が
できるものと規定されています。

・それは、本人の求めに応じて、その本人が識別される個人データの第三
者への提供を停止することとしている場合で、しかも、第三者への提供を
利用目的とすること、第三者に提供される個人データの項目、第三者への
提供の手段又は方法について、本人の求めに応じて、その本人が識別され
る個人データの第三者への提供を停止できることをあらかじめ、本人に
通知し、又は本人が容易に知り得る状態に置いているときは、その個人
データを第三者に提供することができます。

利用目的ですが、法律は「できる限り特定する」といっています。

その意味は、個人情報取扱事業者が、個人情報をどのような目的で利用
するかについて明確な認識を持つことができ、個人情報の本人にとって
も、自己の個人情報がどのように取り扱われるか予測することができる
程度という趣旨であります。

E更に、この法律の適用除外しているものがあります。

・それは、個人情報取扱事業者が、マスコミ・著述業関係、大学等、宗教
団体や政治団体であり、それぞれ、報道・著述、学術研究、宗教活動、
政治活動の目的で個人情報を利用する場合です。

この場合は個人情報取扱事業者の義務の適用を受けません。

質問の名簿は個人情報に該当しますが100名であり、利用目的を逸脱
しているとも考えられません。

また、管理組合内部の利用であることから、個人データの第三者提供には
当たらず、あらかじめ本人の同意は不要と考えます。

しかし、法律で義務が課されていないとしても個人情報は、個人の人格に
かかわることですから、区分所有者全員に配布するというのは、外部に
流出する可能性が無いといえませんので、慎重に取り扱われるべきだとか
考えます。
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2012年08月25日

理事会は臨時総会の決議に従わなければならない?

(質問)
臨時総会でペット飼育禁止の決議がされました。

しかし、その後の定時総会で理事の過半数がペット飼育禁止の決議に反対
した組合員を選任しました。

新理事会は臨時総会の決議に対してどのように対処したら良いのでしょ
うか?

(回答)
新任の理事の過半数は、先に決議されたペット飼育禁止に反対ですから、
新理事会の態度は反対で纏まるかと思います。

しかし、臨時総会の決議は管理組合自体の意思であり、理事会は単なる
執行機関に過ぎませんから、それを構成する理事の過半が反対であっても
臨時総会の決議に反することはできません。

見方を変えて言うと、理事の変更があったとしても、管理組合自身は何に
も変更なく同一です。

反対の理事が多く選任されたとしても、それをもって、先の臨時総会での
決議が共に変更されたと認める理由とはなりません。

もし、新理事会が臨時総会の決議と異なる決定をして、実行したいのなら
ば、再び臨時総会を招集して、新たに組合員にペット飼育賛成の議案を
諮って、決議をしない限り、理事会も理事長も先の臨時総会の決議を誠実
に執行する責務があります。
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