議事録署名人が欠けている議事録の効力

Q：
総会が終わりまして、議事録が区分所有者に配布されましたが、議長の
他、議事録署名人の１人が欠けています。

決議の効力はどうなりますか？


A:
議事録には総会の議長と総会に出席した区分所有者の２人が署名押印を
しなければなりませんことは法律上明白です。

区別して考えなければならないのは、総会の決議の効力と議事録の効力
です。

総会の決議自体は議事録の存在とは関係ありませんから、たとえ、議事録
に欠陥があってもその効力には影響しません。

議事録については法律が議事録署名人を議長の他２名を要求しています
から、それが欠けていれば議事録自体が成立していないと言わざるを得ま
せん。

よく、議事録署名人が議事録に納得できないから署名しないという例が
あるようですが、法律には抽象的に「議事の経過の要領及びその結果を
記載（又は記録）しなければならない」と規定しているだけで法律は議事
録を具体的に「このように書かなければならない」と規定していません。

ですから、管理組合によっては書き方が詳細であったり反対に単純であっ
たりすることは、法的には余り問題になりません。

議事録が成立してしまえば、それが決議の有力な証明手段となってしまい
否定するためには反証をあげなければならなくなります。

多くの管理組合は議事録を管理会社に作成させ、役員は単に署名押印する
だけです。

しかし、このような場合でも議事録のすべての責任は議長にあり、管理
会社ではありません。

また、議事録署名人には間違があっても制裁規定もありません。

私は、総会や理事会には録音をお勧めします。

これは、議事録の内容の真偽を最終的に担保できる有力な証拠となると
思うからです。

専有部分の用途制限

Q:
規約に専有部分の使用について「専ら住宅として使用するものとし、他の
用途に供してはならない」と規定しています。

小規模な華道教室を開きたいのですが可能でしょうか？

A:
まず基本的な利用形態ですが、その区分所有者が他に生活の拠点を持って
いて、その専有部分は華道教室にのみ使用するという形態でしたら、規約
違反で出来ないといえるでしょう。

反対に、その専有部分の主は生活の拠点であって、専有部分内の一部を
使って華道教室とするときは、無条件といえませんが可能と思います。

本来、専有部分といえども所有権は万能の権利であって、どのような使い
方も可能です。

しかし、マンションという集合住宅の特殊性から解釈として用途制限する
ことは合法とされています。

分かりやすくいうと居住者の生活の平穏を守るために、その所有権の用途
を制限することも止むを得ないということです。

従って、その平穏を害さない程度の事務所やその他業務との兼用は認めら
れて良いのではないかと考えます。

類型的に考えますと

�@内職については他の住戸に迷惑を及ぼすことが無いと思いますので
可能です。

�A華道、茶道、書道教室は少人数を対象として、他の住戸に迷惑を及ぼ
さず、かつ看板などで外部に表示しない程度ならば可能と考えてよいと思
います。

�B塾、ピアノ教室、託児所は上記２と同程度ならば可能と思いますが、
ただし、騒音を発することが多いので、その面から不可となる可能性は
あります。

�C暴力団事務所が兼用になっている場合は、例えその専有部分が生活の
本拠となっていても、事務所の存在そのものが生活の平穏を害しますので
いかなる形態であっても認められません。

話は変わりますが、生活の本拠ではなく単なる事務所として十数年平穏に
使用してきたが、ある日、管理組合の知るところとなった。

この場合中止を求められるかとの問題ですが、この場合は暗黙の承諾が
あったと見て中止させることが出来ないと説いている方もおられます。

法律は、特に法律に定めが無い限り、単に黙っているだけで同意の意思
表示があったとみなされる事はありません。

また、管理組合は知らなかったのに、暗黙の承諾を認めること自体も矛盾
です。

更に、明確な規約違反なのに、違反事実が継続しただけで規約が曲げられ
るというのもおかしな話です。

承諾すれば許されるという性質のものでもありません。

そんなわけで、違反事実が長期に及んでも管理組合は規約違反を理由に
使用中止を求めることが出来ます。

駐車場使用料収入と管理費収入の関係

Q:
私のマンションの管理組合では管理費収入の中に駐車場使用料収入を入れ
ています。

駐車場使用料は管理費に入るものなのでしょうか？

A:
ほとんどの駐車場を保有する管理組合は駐車場使用料収入を管理費収入に
入れているのが現状です。

駐車場が機械式駐車場である場合は、日常のメンテナンス経費として駐車
場使用料の30％から40％を管理費収入に当てるのは妥当だと思います
が、残りの70％から60％はその使用料は修繕積立金収入に組み入れる
べきでありましょう。

しかし、平置式の場合は100％が修繕積立金になるべき性質のもので
あります。

それでは殆どの管理組合がなぜ、管理費収入に駐車場使用料を入れている
か？その背景にはデベロッパーが新築時に管理費を安く見せかけるためで
す。

マンションの購入者はローンを組んで買う人がほとんどですから、月々の
支出額を少なく見せる必要があるからです。

このような制度を採用すると、月々の経費が安いような錯覚をしますが、
実は駐車場使用料が入っていますから決して安くは無いのです。

この場合、駐車場を利用していない区分所有者は管理費のみしか払ってい
ませんから、得をしている、と言う議論を良く聞きます。

しかし、駐車場使用料は共用部分の賃貸によって発生する収入ですから、
共用部分の使用の対価です。

それは、すべての区分所有者が平等に負担した結果の収益ですから、駐車
場を使用していない区分所有者が特別に得をしているわけではありません

更には、マンションの駐車場は一般の駐車場に比べて割安なのが普通です
から、利用者にとっては一定のメリットとなっていることの方が多いです。

駐車場使用料を管理費会計に入れている管理組合には組換えを薦めてい
ます。

それは、まず、全収入から日常に必要な管理費の額を決めて管理費収入と
し、残額と駐車場収入を修繕積立金とする組換えです。

このようにすると理屈的にもすっきりすると思います。

管理組合の資産の運用

Q:
管理組合では毎月、組合員から決まった金銭を徴収していますので、累積
した多額の金銭を保有しています。

運用方法はどのようにしたらよいでしょうか？

A:
管理組合の資産には通常の管理に使うための管理費と、特別の管理の
ために使うべき修繕積立金があります。

管理費は基本的には単年度で使うことを前提としていますから、長期の
定期預金や債券などで運用することにはなじみません。

他方、修繕積立金は主として計画修繕などに用いる資金ですから一定年数
を寝かせておく資金です。

従って、資産運用が問題となるのは主に修繕積立金かと思います。

修繕積立金は単的に言うとマンションの資産価値を維持するための資金
ですから、安全第一で、しかも、いつでも現金に替えられることが大切で
す。

金融商品はハイリスク・ハイリターンが大原則ですから、リターンよりも
ローリスクを選ぶべきでしょう。

元本保証・換金性から順に考えますと具体的には次のようなものがあげ
られます。

�@ 決済用預金（無利息・全額保証）
�A 定期預金（ただし、１千万円まで）
�B マンションすまい・る債
�C 利付き国債
�D 積立型火災保険
�E 地方債

などです。

これらはそれぞれ特徴がありますので充分に研究されて決定してくださ
い。

社債・株式はリスクが大きすぎるので避けるべきでしょう。

大規模修繕の時期

Ｑ：
大規模修繕の周期はどのくらいに設定するのが適当でしょうか？

Ａ：
大規模修繕は長期修繕計画という形であらかじめ計画します。

大規模修繕はその原資となる修繕積立金によって影響されます。

従って、修繕積立金は長期修繕計画に基づいて手当するのが賢明な方法
です。

大規模修繕の周期は一般に12年といわれることが多いです。

管理会社は10年から12年で提案してくることが通常です。

しかし、屋上防水や外壁などの仕上げなど10年と15年ではさほどの
変わりはありません。

大規模修繕は多額の費用がかかりますので、小さな要修繕箇所は必要な
範囲で行い、出来るだけ修繕費用を蓄積して15年目毎に一気に実行した
ほうが費用の節約にもなります。

第1回目の大規模修繕は新築時から15年目で、ここでは新築時の姿に
戻すということをコンセプトに必要最低限の工事費で、出来るだけ無駄を
排除して効果的に修繕を行うように心がけると良いでしょう。

第2回目の大規模修繕は30年目で、そのコンセプトとするところは陳腐
化した建物・設備の改良・機能向上です。

さすがに、30年を経過すると居住者のライフスタイルの変化や周囲と
比較して建物の老朽化、或いは建物機能や設備機能がグレードダウン
してきます。

そこで、2回目の改良工事を行うと良いでしょう。

第3回目の大規模修繕は45年目で、そのコンセプトは再生修繕です。

躯体を構成するコンクリートは鉄筋の劣化がなければ100年以上は優に
持ちます。

しかし、この時期にはそれ以外の建物部分や設備のほとんどが劣化し
てきますので、躯体を除く建物の構成部材を撤去して全面的に交換する
のが理想的です。

ここで、単なる改良修繕で終わることなく再生修繕を行えばマンションは
再び蘇えります。

このようなサイクルで大規模修繕を実行して行けば、マンションは100
年以上持たせることが可能です。

管理組合の役員になり手がいない場合どうしたらよいでしょうか？

Ｑ：
マンションの区分所有者の方が高齢や管理組合への関心 が薄い、また、
あるいは仕事が忙しい、賃貸をしていて外部に住んでいるなどの理由で
役員になり手がいない。

順番だからと言っても、辞退する人が増えています。

このような場合何か方法はありますか？


Ａ：
管理規約を抜きにして考えますと、法律（区分所有法） では、管理組合の
役員として管理者という制度を設けていますが、理事とか理事会という
制度はありません。

また管理者は、区分所有者でなければならないという制限もありません。

従って、もし、多忙とか、高齢でという理由であれば、理事または理事長
にマンション管理士などの外部専門家を起用して、理事の個々の負担軽減
を図るとか、さらにもう一歩進んでマンション管理士などの外部専門家を
管理者に起用して管理を専門家にお任せするという方法もできます。

この制度にする場合は、通常はマンションの管理規約が標準管理規約を
ベースに作っていることが殆どですので、総会で3/4以上の賛成を以って
その規約を改正する必要があります。

役員の立候補を制限できますか？

Ｑ：
私の住むマンションの管理組合では、慣例で役員は輪番で勤めることに
なっています。

先日の総会で、私が理事に立候補したところが、今まで輪番で役員候補を
決めていたので立候補は認められないと拒否されました。

このような処置は妥当なのでしょうか？


Ａ：
規約に役員の選出方法の具体的定めがない場合ですね。

標準管理規約に準拠した管理規約を採用していれば、役員は総会で選任
するようになっているかと思います。

すると、総会で選出する前の段階では正確には役員の候補者です。

総会は原則的には決議事項を予め召集通知に記載しなければなりません。

従いまして、役員候補者が通知される議案に載っていなければならない
ことになります。

ところで、慣例で輪番制にしているということは、進んで役員になり手が
いないことから採用してきたものと考えられます。

ですから、立候補者が進んで役員を引き受けるというのならば、拒否する
理由はありません。

立候補という事案も考えられますので、漫然と輪番を前提に考えるのでは
なく、まず、総会の前に立候補者の公募をして、立候補者が有ればその方
を役員候補に入れ、いない場合に輪番に従って、役員候補者を決めると
いう方法をとるべきだと思います。

そして、その候補者の中から総会で正式に選任するというやり方が賢明で
はないでしょうか。

マンションの資産価値の維持の方策

Q：
マンションの資産としての価値を維持するためには、どのようなことに
注意したらよいでしょうか？

A：
マンションの価値は管理で決まると言っても過言ではありません。

従って、次のような点に注意をしたらよいと思われます。

�@長期修繕計画を立て適切な修繕積立金を確保し、大規模修繕を適切に
実施すること。そのために、理事会の諮問機関として、専門家だけでな
く幅広い人材にて組織する。
�A日常の小修繕についても、1人又は数人でチェックし、工事完了後の
現場チェックも怠らない。

�B住民の良好なコミュニティ形成に努める。

�C過度の張紙や自転車の整理整頓、ゴミ置き場の分別・臭気、エレベー
ター内の傷、共用の廊下等の私物の放置など住民のモラルの低下防止に
努める。

マンションは不動産業者から見た時に、以上のような点が減点対象とな
るだけでなく、何よりも、住民が気持ちよく住めること自体が価値の高
いマンションと言えるからであります。

騒音を発している階下の住人に対して法的手段で止めさせる方法はありますか？

Q：
午後8時から深夜に掛けて連日、階下の住人が楽器の演奏をしている。

何度となく中止を求めたが、止める気配がない。

音を測定業者に測定させたが、その音量は38デシベルであった。

止めさせる法的な手段はありませんか？

A:
軽犯罪法第1条14号には「公務員の制止をきかずに、人声、楽器、
ラジオなどの音を異常に大きく出して静穏を害し、近隣に迷惑をかけた
者」の処罰を規定しています。

ここでは「音を異常に大きく」と規定していますので、質問のレベルでは
該当しないと考えられます。

東京都条例136条は「何人も規制基準を超える騒音を発生させてはなら
ない」と規定し、その基準として、別表第13を定めています。

その基準は用途地域によって多少の高低はありますが、最低は40デシベ
ルです（ただし、この基準はマンションについて定めた基準ではありませ
んが）。

裁判例もこの規制値を参考値としているものがあります。

従って、一般的な判断として、質問のように40デシベルを下回る騒音で

は、裁判という手段では勝ち目はないものと考えられます。

管理組合の役員さんに仲に入ってもらって話し合うか、裁判所の調停とい
う手段で解決するしかないかと思われます。

マンションの管理組合と自治会はどのように違うのでしょうか？

Ｑ：
私の居住するマンションには管理組合と自治会があります。
どのような違いがあるのでしょうか？

Ａ：
管理組合とは正確には区分所有法第3条にいう「区分所有者の団体」を
指します。

この団体すなわち管理組合は「法律上当然に成立」する「区分所有者全
員」で構成される法定の団体です。

管理組合はマンションの建物、敷地及び付属施設などの維持管理を目的
とする組織です。

自治会は、同じ地域に住む「住民」の親睦と地域生活の向上を目的とした
自治的な「任意団体」である点が違います。

小規模なマンションでは町内会（自治会）に加入して、その一員として
活動することもありますが、大規模マンションでは、マンションの住民の
みで自治会を組織し、町内会と同じ機能をしているところもあります。

地方公共団体によっては、自治会（町内会）のみに助成金やゴミ処理等
に関する定めをして、管理組合は単なる私的財産管理団体として、その
対象としていないところもあります。

しかし、管理組合といっても、純粋に管理行為のみに目を向けていたので
は、壁に突き当たります。

日常の管理についても、大規模修繕についても、災害対策についても合意
形成や、その円滑な実施には居住者間のコミュニティは不可欠です。

マンションの管理規約のモデルとして国土交通省が作成している、標準
管理規約が「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形
成」をも管理組合の業務に含めているのはそこに理由があります。

従って、言葉上は明確に区別できても、実際には両者を線引きすることは
難しいことと思います。