マンション管理士の仕事てどんなもの？

マンション管理士の具体的仕事についてお話ししましょう。

先ず、マンションの問題として一番に挙げられることは、
マンションの憲法と言われる管理規約についてお話しします。

管理規約の雛形となっているものに、国土交通省で作られて
いる標準管理規約というのがあります。

管理規約もそのマンションの中では法律と同等に扱われます
から、その成立過程は立法と同じと言えます。

法学の分野では、法学部の学生が必ず学ぶ法解釈学と余り
法学部では重視されていない立法学とがあります。

管理規約の作成は立法学の分野の議論と言っても問題ないと
思います。

勿論、立法学も法解釈学と無関係でありませんが、ここでは
それには深入りしません。

管理規約の作成には先ず、高度に読む国語力と規制の対象を
余すことなく網羅する文章の作成能力、論理的に文章を構成
する思考力を要求されます。

そんな理由もあって、管理規約の作成には、標準管理規約が
お手本として導入されているのが普通です。

ですから、取り敢えず要求されるのは、ご自身のマンション
の実態に合った管理規約にアレンジする法律に強いマンショ
ン管理士でしょう。

次回に続く

マンション管理士とはどんな人？

それでは、マンション管理士以外業者のに対するマンション管
理適正化法の規定がどうなっているか興味ありますよね？

まず、管理業者（管理会社）に対して、マンション管理適正化
法は、管理組合の相談に乗ることができるとは書いていません。
ですから答えはNOです。

次に、管理業務主任者ですが、またこれも何らの規定はありま
せん。ですから、NOですね。

最後に、管理業者の従業員であるマンション管理士ですが、資
格があれば、OKなのではないか？と思いますよね？
これも、NOです。

この場合、よく、管理業者から「我が社にもマンション管理士
がいます。ですから、外部のマンション管理士に委託する必要
はありません。心配はいりません。」という殺し文句を聞きま
すよね？

本当にそうなんでしょうか？

この場合のマンション管理士は、マンション管理士である前に
管理業者の従業員です。ですから、従業員としての行動原理か
ら逸脱で来ませんよね？つまり、管理業者の利益のために行動
します。

マンション管理適正化法から見ても、マンション管理士である
前に管理業者ですから、資格があっても、マンション管理士に
認められている、相談に乗る資格はないと考えます。

なんで、この様に考えるかと言えば、マンション管理適正化法
の成立の経緯や管理業者が管理組合と利益の相反する関係にあ
ることから、皆さんにはうなずけると思います。

マンション管理士とはどんな人？

マンション管理士の実務は極めて法律と関係が深いことを前回
お話しました。

しかし、マンション管理士のうち法律科目を学校で学んできた
方は半分以下であると思います。

法律学を学んだ方と、そうでない方との大きな違いは、法律学
を学んだ人の法が法律的ものの考え方の基礎がありますので、
断片的な法律知識の方に比べれば応用が利くといえます。

マンション管理士の選任に当たっては、ご自身のマンションが
抱える問題によって、それを使い分けるのが良いかと思われま
す。

ところで、マンション管理士の資格は名称独占で業務独占でな
いといわれています。

これも甚だ疑問に思っています。

純粋に業務独占でないとしたら、マンション管理士の仕事はほ
とんどお手上げとなってしまいます。

なぜかというと、実務の比率としては法律的な問題の解決の比

重が多いからです。

しかし、法律相談は弁護士の独占業務です。

ですから、マンション管理士がマンションの問題解決に法律相
談を行ったら、弁護士法違反となってしまうのです。

よく、マンションの諸問題について一般の方が法律的な相談に
のっている方がおられますが、その意味で、法律違反の疑いが
起こります。

弁護士法では、法律的業務であっても他の法律が認めるときに
は例外として認められています。

司法書士や行政書士の業務はまさにそれです。

それでは、マンション管理士はどうかというと、マンション管
理適正化法の第２条第五号で次のようにうたっています。、

「専門的知識をもって、管理組合の運営その他マンションの
管理に関し、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者
等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務と
する者」

と規定しています。

実務では、この「相談」には法律相談も含むと解釈されていま
す。

次回に続く

マンション管理士とはどんな人たち？

それでは、皆さんお待ちかねの実際のマンション管理士の人
間像について見ていきたいと思います。

マンション管理士の多くの方の経歴はサラリーマンのリタイ
ア組です。

この資格の歴史が浅いので、受験者が若い人より年配者が多
くなるのは自然の理だと思います。

試験の内容を大雑把にお話ししますと、出題の2/3はは民法、
区分所有法、借地借家法、品確法、民事訴訟法、マンション
管理適正化法の理論的な法律問題です。

残りの1/3は会計、建物構造、設備、長期修繕計画、消防法、
不動産登記法、都市計画法、建築基準法などの知識の問題で
す。

実務上でも問題となるのは、ほぼ法律問題と言っても過言で
ないと思います。実務ではどのような形で問題になるかとい
いますと、

＜総会の議案が理事会で可決され、総会に上程したが、総会
の席で議長である理事長がその議案に反対して否決された＞

なんて言うのが一例があります。

議長である理事長は理事会の構成員でありますね？

理事会が多数決で可決したなら、当然に理事長はその議案に
反対することはできないはずです。

言い方を変えると、合議体で決定されたことは単体の理事長
の意見より尊重されるというのが普通ですよね？

がしかし、総会においては理事長も区分所有者としての議決
権を持っており、その権利は他の区分所有者と平等の権利と
考えられます。

まあ、こんな難しい問題となって出てきます。

それなのに、世間ではマンション管理士は法律職には分類さ
れていません。

次回に続く

マンション管理士ってどんな人

自主管理の管理組合の理事さんからよく質問されるのですが
「うちの管理組合は管理費と修繕積立金の分別管理を行って
いないのですけれど、これって法律違反にならないですか？
」と。

マンション管理適正化法が業者の規制の法律と前回にお話し
しましたね。

そうです、お察しがついたと思いますが、自主管理の管理組
合は業者ではありませんね？

ですから、全くどんな管理形態をとろうとも関係ないといえ
ます。

そして、マンション管理士もマンション管理適正化法が定め
る業者ですから、当然にこの法律によって規制されています。

しかし、あまり大きな声では言えないのですが、マンション
管理士とマンション管理業者（管理会社）および管理業務主
任者のこの法律での扱いは180度違うのです。

マンション管理業者及び管理業務主任者は性悪説に基づいて
いるのに対して、マンション管理士は性善説に基づいている
のです。

その構図は、プロである管理業者（管理会社）および管理業
務主任者からアマチュアである管理組合を守るヒーロー（？）
としてマンション管理士が位置づけられているのです。

次回に続く

マンション管理士とはどんな人？

前回でお話しした通りの理由で、マンション管理適正化法が
成立したのです。

それでは、この法律って、どんな法律なのか簡単に述べてみま
す。

はっきり言って、この法律は業者を規制する法律です。

どんな風にと申しますと、

先ず、マンション管理業者が野放しになっていたのを、国土交
通省への登録制にしました。

次に、管理業者には、不動産業の宅地建物取引士と同じよう
に、管理業務主任者を置くことを義務づけました、

更にダメ押しとして、管理組合を支援するためのマンション
管理士制度を定めています。

ですから、マンション管理士はその制度の誕生の目的からし
て管理組合の見方であると言い切れます。

他にマンション適正化推進センターという団体も設けていま
すが、ここでは省略します。

以上の3者の登録の要件として犯罪歴がないなどの要件を定
めて悪質な人、会社を閉め出しています。

業者規制法ということは具体的にどんな結果になるか次回に
お話ししたいと思います。

次回に続く

マンション管理士とはどんな人？?

それでは、まずマンションの管理に関係した、当時の背景を
見てみよう。

マンション管理適正化法の成立し前にも、区分所有法は存在
しましたから、一応、マンションの管理に関係した、管理組
合の意思を決定する総会ありましたし、実際の建物の管理は
管理組合との契約で管理会社がおこなっていたのは今と変わ
りはありません。

それではなぜ、マンション管理適正化法の成立が必要だった
のでしょうか？

管理を請負う管理会社と管理を委託する管理組合は契約の関
係で成り立っていますから、両者は対等ですね？

少なくとも法律の上では。

けれども、実際の世の中では、頼む側と頼まれる側では、頼
む側がお客さんですから強いはずですね？

ところが、マンションの管理の世界では、管理組合のメンバ
ーの多くは全くの素人です。

一方、管理会社はこの世界の裏も表も知り尽くしたプロです。
逆転するのは時間の問題ですね？

案の定、力関係は逆転して、管理組合は管理会社に事実上支
配され、不正も多発したのです。

その現実を見かねて、国会議員の発案によって、宅地建物取
引業法をモデルにして、マンション管理適正化法案が国会に
提案され、成立したのです。

普通、法案は政府によって作られることが多いのですが、
この法案は議員によって作られたと言うことは、如何に事態
が深刻で、急がねばならなかったことがうかがわれますね？

政府が法案を作るとなれば、宅地建物業法をマネしましたな
んて、みっともないことは言えませんので、時間も掛かるは
ずだからです。

前の投稿と、この投稿に時間が空いてしまいました。実は原
稿として作ってあったのですが、うっかりして、PCに保存す
る前に飛ばしてしまったのです。

そんなわけで遅れました。これがサラリーマンでしたら、同
時に首も飛ぶことかも知れませんね（笑）。お許しを。

次回に続きます。

マンション管理士とはどんな人たち？?

それでは、何でこのような資格ができたのかご説明しましょう。

マンション管理士の資格は「マンションの管理の適正化の推進
に関する法律」で設けられている国家資格です。

この法律を略して私たちは「適正化法」と呼んでいます。

この法律ができる前は分譲マンションの管理の、世の中の
実態は大変ひどかったらしいです。

「らしいのです」というと他人事のように聞こえますが、
この当時は筆者もサラリーマンでして、家も茨城県南部で
戸建て住宅に住んでいたものですから。

そんなわけで、それまではマンションに住んだことがないので
そんな問題があることはつゆしらなかったのです。

そのご身分（？）の私がマンションで苦悩する立場になるとは
夢にも思わなかったのです。

話がそれました。
何時、本題に入るのかよ！とヤジが飛んできそうなので、話を
次回で戻します。

マンション管理士とはどんな人たち？

こんなテーマで連載のブログを今回から掲載します。

マンション管理士のご理解とその選任の一助となれば幸です

マンション管理士の資格は平成12年12月8日に「マンシ
ョンの管理の適正化の推進に関する法律」という寿限無の
ような非常に長ったらしい名前の法律によって成立して誕生
したのです。

と言うことは、長い歴史がある資格ではないのですけれども
もう成立から19年経ちます。

それでも、「マンション管理士です」と人に言うと、「マン
ションの管理員さんですか？」と勘違いされて、「何処の
マンションの管理をしているのですか？」と聞かれるのが
常です。

また、管理会社と勘違いされることも珍しくないのです。

そのたびに「いや、マンションを管理して居るのではなく、
分譲マンションの管理組合の運営や大規模修繕のコンサルテ
ィングする国家資格者です。」とそのたびに、説明に迫られ
るのです。

なるべく短い言葉で、なるべくよく理解していただくために、
表現に苦心していますが、まあ、それでなくともコンサルと
いう言葉自体が一般的な人には余り関係ない職業で、なんと
なく分かったようで分からないという顔をされることも・・。
そんなときは、密かに心の中で泣けてくることも四たび、
三たび（？）

次回に続く

空き家の問題（マンション版）

最近、空き家の問題が社会問題となっていますね？
ここで、空き家の問題点を考えてみましょう。

空き家は、賃貸、売却用として空き家状態になっているもの
は、いずれは賃貸契約が締結され又は、買い主が見つかれば
入居者が現れ解消されます。

しかし、目的もなく空き家になっている物件というものも
急速に増えています。

それは、少子化、供給過剰、人手不足による倒産などの原因
で空き家になっている場合です。

その中でも所有者がはっきりしている物件は全く、個人的な
問題で私たちがとやかく口を挟む問題ではありません。

しかし、所有者の存在が不明のものは防犯上、防災上、の
理由で放置できなくことがありますね。

これが、一般の戸建てですと更に街のイメージの悪化につな
がると言う理由で、行政の問題となります。

この放置物件が、マンションの住戸である場合は、そのマン
ションの管理組合に対する管理費等の滞納問題が同時に発生
しています。

そして、数が増えればマンション全体の資産価値の減少にも
繋がります。

このような問題は、管理組合自体の問題です。

管理組合として執れる手段は、現在の真の所有者を見つけ出
し、その物件の処分なり、使用なりをしてもらい、滞納金の
支払いをお願いすることになります。

ここで、もし、所有者が見つからないときは、裁判所に財産
管理人の選任を申し立てて、清算して貰うことになります。

でも、上記の手段が功を奏しないことは、ままあります。
この場合、現在の所有者または財産管理人を相手に、裁判所
に競売を申し立てて、その競売代金又は競落人に対して滞納
金の支払いを請求することになります。

しかし、この期に及んでも、この競売でも必ずしも滞納金の
解消の見込みがないことが予想されます。

特殊な手段ですが、債権者である管理組合がこの競売に参加
して、自ら競落し、その物件をリフォームして、賃貸又は売
却することによって解決するという方法も可能性としてはあ
ります。

もし、このような事案を抱えている管理組合が御座いました
ら、当事務所にご相談ください。

マンションの法律問題は特殊な問題です。
まずはマンション管理士にご相談ください。

大分前の話ですが、Yahooのサイトにこんな記事が載っ
ていました。

「マンション管理士がマンションを巡る法律問題の相談に当
たることは、弁護士法違反である」という記事でした。

「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」第二条第
五号に「マンション管理士、第三十第第一項の登録を受け、
マンション管理士の名称を用いて、専門的知識を持って、
管理組合の運営その他マンションの管理に関し、管理組合の
管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、
指導その他の援助を行うことを業務とする・・・。」

という規定が有り、これはマンションの管理に関する法律
相談を容認する規定とされています。

従って、法律によって認められた行為ですので、弁護士法違
反に当たりません。

Yahooに記事を書いた主も、結局は何んの資格も持って
いない方だったようで・・・・。