管理組合の資産の運用

Q:
管理組合では毎月、組合員から決まった金銭を徴収していますので、累積
した多額の金銭を保有しています。

運用方法はどのようにしたらよいでしょうか？

A:
管理組合の資産には通常の管理に使うための管理費と、特別の管理の
ために使うべき修繕積立金があります。

管理費は基本的には単年度で使うことを前提としていますから、長期の
定期預金や債券などで運用することにはなじみません。

他方、修繕積立金は主として計画修繕などに用いる資金ですから一定年数
を寝かせておく資金です。

従って、資産運用が問題となるのは主に修繕積立金かと思います。

修繕積立金は単的に言うとマンションの資産価値を維持するための資金
ですから、安全第一で、しかも、いつでも現金に替えられることが大切で
す。

金融商品はハイリスク・ハイリターンが大原則ですから、リターンよりも
ローリスクを選ぶべきでしょう。

元本保証・換金性から順に考えますと具体的には次のようなものがあげ
られます。

�@ 決済用預金（無利息・全額保証）
�A 定期預金（ただし、１千万円まで）
�B マンションすまい・る債
�C 利付き国債
�D 積立型火災保険
�E 地方債

などです。

これらはそれぞれ特徴がありますので充分に研究されて決定してくださ
い。

社債・株式はリスクが大きすぎるので避けるべきでしょう。

大規模修繕の時期

Ｑ：
大規模修繕の周期はどのくらいに設定するのが適当でしょうか？

Ａ：
大規模修繕は長期修繕計画という形であらかじめ計画します。

大規模修繕はその原資となる修繕積立金によって影響されます。

従って、修繕積立金は長期修繕計画に基づいて手当するのが賢明な方法
です。

大規模修繕の周期は一般に12年といわれることが多いです。

管理会社は10年から12年で提案してくることが通常です。

しかし、屋上防水や外壁などの仕上げなど10年と15年ではさほどの
変わりはありません。

大規模修繕は多額の費用がかかりますので、小さな要修繕箇所は必要な
範囲で行い、出来るだけ修繕費用を蓄積して15年目毎に一気に実行した
ほうが費用の節約にもなります。

第1回目の大規模修繕は新築時から15年目で、ここでは新築時の姿に
戻すということをコンセプトに必要最低限の工事費で、出来るだけ無駄を
排除して効果的に修繕を行うように心がけると良いでしょう。

第2回目の大規模修繕は30年目で、そのコンセプトとするところは陳腐
化した建物・設備の改良・機能向上です。

さすがに、30年を経過すると居住者のライフスタイルの変化や周囲と
比較して建物の老朽化、或いは建物機能や設備機能がグレードダウン
してきます。

そこで、2回目の改良工事を行うと良いでしょう。

第3回目の大規模修繕は45年目で、そのコンセプトは再生修繕です。

躯体を構成するコンクリートは鉄筋の劣化がなければ100年以上は優に
持ちます。

しかし、この時期にはそれ以外の建物部分や設備のほとんどが劣化し
てきますので、躯体を除く建物の構成部材を撤去して全面的に交換する
のが理想的です。

ここで、単なる改良修繕で終わることなく再生修繕を行えばマンションは
再び蘇えります。

このようなサイクルで大規模修繕を実行して行けば、マンションは100
年以上持たせることが可能です。

管理組合の役員になり手がいない場合どうしたらよいでしょうか？

Ｑ：
マンションの区分所有者の方が高齢や管理組合への関心 が薄い、また、
あるいは仕事が忙しい、賃貸をしていて外部に住んでいるなどの理由で
役員になり手がいない。

順番だからと言っても、辞退する人が増えています。

このような場合何か方法はありますか？


Ａ：
管理規約を抜きにして考えますと、法律（区分所有法） では、管理組合の
役員として管理者という制度を設けていますが、理事とか理事会という
制度はありません。

また管理者は、区分所有者でなければならないという制限もありません。

従って、もし、多忙とか、高齢でという理由であれば、理事または理事長
にマンション管理士などの外部専門家を起用して、理事の個々の負担軽減
を図るとか、さらにもう一歩進んでマンション管理士などの外部専門家を
管理者に起用して管理を専門家にお任せするという方法もできます。

この制度にする場合は、通常はマンションの管理規約が標準管理規約を
ベースに作っていることが殆どですので、総会で3/4以上の賛成を以って
その規約を改正する必要があります。

役員の立候補を制限できますか？

Ｑ：
私の住むマンションの管理組合では、慣例で役員は輪番で勤めることに
なっています。

先日の総会で、私が理事に立候補したところが、今まで輪番で役員候補を
決めていたので立候補は認められないと拒否されました。

このような処置は妥当なのでしょうか？


Ａ：
規約に役員の選出方法の具体的定めがない場合ですね。

標準管理規約に準拠した管理規約を採用していれば、役員は総会で選任
するようになっているかと思います。

すると、総会で選出する前の段階では正確には役員の候補者です。

総会は原則的には決議事項を予め召集通知に記載しなければなりません。

従いまして、役員候補者が通知される議案に載っていなければならない
ことになります。

ところで、慣例で輪番制にしているということは、進んで役員になり手が
いないことから採用してきたものと考えられます。

ですから、立候補者が進んで役員を引き受けるというのならば、拒否する
理由はありません。

立候補という事案も考えられますので、漫然と輪番を前提に考えるのでは
なく、まず、総会の前に立候補者の公募をして、立候補者が有ればその方
を役員候補に入れ、いない場合に輪番に従って、役員候補者を決めると
いう方法をとるべきだと思います。

そして、その候補者の中から総会で正式に選任するというやり方が賢明で
はないでしょうか。

マンションの資産価値の維持の方策

Q：
マンションの資産としての価値を維持するためには、どのようなことに
注意したらよいでしょうか？

A：
マンションの価値は管理で決まると言っても過言ではありません。

従って、次のような点に注意をしたらよいと思われます。

�@長期修繕計画を立て適切な修繕積立金を確保し、大規模修繕を適切に
実施すること。そのために、理事会の諮問機関として、専門家だけでな
く幅広い人材にて組織する。
�A日常の小修繕についても、1人又は数人でチェックし、工事完了後の
現場チェックも怠らない。

�B住民の良好なコミュニティ形成に努める。

�C過度の張紙や自転車の整理整頓、ゴミ置き場の分別・臭気、エレベー
ター内の傷、共用の廊下等の私物の放置など住民のモラルの低下防止に
努める。

マンションは不動産業者から見た時に、以上のような点が減点対象とな
るだけでなく、何よりも、住民が気持ちよく住めること自体が価値の高
いマンションと言えるからであります。

騒音を発している階下の住人に対して法的手段で止めさせる方法はありますか？

Q：
午後8時から深夜に掛けて連日、階下の住人が楽器の演奏をしている。

何度となく中止を求めたが、止める気配がない。

音を測定業者に測定させたが、その音量は38デシベルであった。

止めさせる法的な手段はありませんか？

A:
軽犯罪法第1条14号には「公務員の制止をきかずに、人声、楽器、
ラジオなどの音を異常に大きく出して静穏を害し、近隣に迷惑をかけた
者」の処罰を規定しています。

ここでは「音を異常に大きく」と規定していますので、質問のレベルでは
該当しないと考えられます。

東京都条例136条は「何人も規制基準を超える騒音を発生させてはなら
ない」と規定し、その基準として、別表第13を定めています。

その基準は用途地域によって多少の高低はありますが、最低は40デシベ
ルです（ただし、この基準はマンションについて定めた基準ではありませ
んが）。

裁判例もこの規制値を参考値としているものがあります。

従って、一般的な判断として、質問のように40デシベルを下回る騒音で

は、裁判という手段では勝ち目はないものと考えられます。

管理組合の役員さんに仲に入ってもらって話し合うか、裁判所の調停とい
う手段で解決するしかないかと思われます。

マンションの管理組合と自治会はどのように違うのでしょうか？

Ｑ：
私の居住するマンションには管理組合と自治会があります。
どのような違いがあるのでしょうか？

Ａ：
管理組合とは正確には区分所有法第3条にいう「区分所有者の団体」を
指します。

この団体すなわち管理組合は「法律上当然に成立」する「区分所有者全
員」で構成される法定の団体です。

管理組合はマンションの建物、敷地及び付属施設などの維持管理を目的
とする組織です。

自治会は、同じ地域に住む「住民」の親睦と地域生活の向上を目的とした
自治的な「任意団体」である点が違います。

小規模なマンションでは町内会（自治会）に加入して、その一員として
活動することもありますが、大規模マンションでは、マンションの住民の
みで自治会を組織し、町内会と同じ機能をしているところもあります。

地方公共団体によっては、自治会（町内会）のみに助成金やゴミ処理等
に関する定めをして、管理組合は単なる私的財産管理団体として、その
対象としていないところもあります。

しかし、管理組合といっても、純粋に管理行為のみに目を向けていたので
は、壁に突き当たります。

日常の管理についても、大規模修繕についても、災害対策についても合意
形成や、その円滑な実施には居住者間のコミュニティは不可欠です。

マンションの管理規約のモデルとして国土交通省が作成している、標準
管理規約が「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形
成」をも管理組合の業務に含めているのはそこに理由があります。

従って、言葉上は明確に区別できても、実際には両者を線引きすることは
難しいことと思います。

非居住の区分所有者に協力金の負担を求めることができますか？

Q：
非居住の区分所有者に特別の管理費を徴収できる旨を定めた、管理規約の
改正案が総会で可決されました。

当マンションには、すでに非居住の区分所有者は管理組合の理事等の役員
になることができないという規定があります。

これに対して、非居住の区分所有者が、管理組合の役員になることができ
ない管理規約の規定や、特別の管理費（協力金）を負担させる規定も非居
住の区分所有者の承諾がないから無効だと主張しています。

法律上、これらの管理規約の規定は無効なるのでしょうか？


A：
共用部分の管理に必要な経費は原則として、区分所有者の共用部分の持分
割合（＝専有部分の面積割合）に応じて負担することになっています。

しかし、規約で負担の割合を別に定めることもできます。

従って、特別の管理費を負担させることも形式的には可能といえます。

それでは実質的に可能なのか？

結論をいいますと、理事等の役員として、マンションの管理に貢献するこ
とがない（できない）、非居住の区分所有者に特別の管理費（協力金）を
求める管理規約の定めは有効です。

そして、この定めは規約の設定、変更、廃止が「一部の区分所有者の権利
に特別の影響」をおよぼすときには当たりません。

従って、事前に非居住の区分所有者の承諾の必要はありません。

ただし、その額については、居住の区分所有者との不公平感の解消を目的
としているものですから、常識的な範囲の額となるようにしましょう。

最高裁判所は2009年11月判決で上記を認めています。

この判決は下級審の判決に対して、非居住の区分所有者が上告した事例で
すが、下級審の判決を支持する形で非居住の区分所有者の上告を棄却した
ものであります。

その内容は、

・特別の管理費（協力金）を定めることは公序良俗に反しない。

・これは、一部の区分所有者の権利に特別の影響をおよぼすときに該当し
ない。

・非居住の区分所有者に役員になる資格を認めない管理規約の定めは、
合理性がある。

と判示しています。

賃貸人は賃借人の迷惑行為について区分所有者に対して責任は負わないのでしょうか？

Q:
マンションの区分所有者から、その専有部分を賃借している賃借人が、
数年にわたり上階の専有部分の所有者の抗議にも耳を傾けずに、昼夜
にわたりカラオケで騒音を発しています。

賃借人だけでなく、賃貸人である区分所有者に対しても責任を追及する
ことができるでしょうか？

A:
賃借人に対してはその迷惑行為を不法行為として差し止めと、損害賠償
の責任を追及することができることは言うまでもないと思います。

賃貸人に対しては加害者といえないので、加害者の賃貸人であることを
以て、その責任を追及することはできないと考えます。

標準管理規約には第19条第1項で「区分所有者は、その専有部分を第三
者に貸与する場合には、この規約お及び使用細則に定める事項をその第
三者に遵守させなければならない」。

第2項で「前項の場合において、区分所有者は、その貸与に係る契約に、
この規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の条項を定めるととも
に、契約の相手方にこの規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の
誓約書を管理組合に提出させなければならない」と定めています。

従って、標準管理規約に従った規約を設けていれば、賃貸人も管理組合に
対しては責任を負うことになります。

しかし、質問の上階の区分所有者に対しては、責任を負うとき決めつける
ことができません。

管理規約や使用細則は管理組合と区分所有者、或いは賃借人との関係を
定めたものに過ぎないからです。

この場合、上階の区分所有者は管理組合に働きかけて、賃貸人の責任を
追及してもらうのみしか方法がないといえます。

マンションの電気はどのように配電されているのでしょうか？

Q：
電力会社から専有部分（区分所有部分）の室内配線や計器の点検があり
ますので、当日は在室してくださいとのチラシが入っていました。

マンションの設備は管理組合が管理していると思うのですが、電力会社が
直接点検することがあるのでしょうか？

A：
マンションの配電は2つの系統があります。

一つはマンションの共用部分に供給される系統で、この受変電設備は自家
用電気工作物として管理組合の所有になります。

従って、その管理は管理組合が行い、管理組合が委任した電気主任技術者
による、年1回の法定点検が法律上義務づけられています。

今春、問題となった電気料金の値上げでは、オフィスビルや工場の等と同
じように、この共用部分は通商経済産業省の認可を要しない自由契約で
供給されています。

二つめは専有部分の配電系統ですが、これは共用部分の受変電設備とは
厳然と区別され、電力会社がマンション内に借室して受変電設備を設けて
います。

その所有は電力会社にあり、そこから各専有部分に個別に配電されてい
ます。

専有部分内の電力量計やブレーカーも電力会社の所有です。

従って、専有部分の内の計器や分電盤や配線、コンセントまで、電力会社
がその点検を行います（4年に1回ですが）。

このように専有部分は戸建てと同じ扱いですから、電力会社は契約も居住
者と個別に行い、その料金値上げも通商経済産業省の認可を必要として
います。

質問の点検は、後者の点検で管理組合とは関係なく、電力会社によって
通常4年に1回行われています。