区分所有法第22条は「敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利で
ある場合には、区分所有者は、その有する専有部分と分離して処分する
ことができない。
ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない」と規定して
います。
民法の原則からいうと土地と建物は別個の物ですから土地だけを他人に
譲渡することも可能です。
しかし、区分所有法は原則的に専有部分と敷地利用権を分離して、譲渡や
抵当権を設定することを禁止しています。
ただ、例外的に規約で分離処分を認めている場合のみ、分離処分を認めて
います。
従って、特に規約に分離処分が可能との規定を設けていなければ、すべて
禁止です。
第22条のいう「その他の権利」とは地上権や土地の賃借権などです。
建物の敷地利用権は所有権だけに限りません。
地上権や賃借権であるマンションもあります。
最近では60年の定期借地権というマンションというのも見かけます。
区分所有法第22条3項で建物の専有部分の全部を所有する者の敷地利用
権が、単独で有する所有権その他の権利である場合も、その所有者はその
有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分する
ことができない旨の規定を設けています。
建物の専有部分の全部を所有する者とは、例えば分譲業者のようなもの
です。
従って、分譲業者から区分所有建物（マンション）を購入する場合は敷地
利用権が必ず付いてくるのであって、マンションを購入したがよいが、
敷地利用権がなかったという事態はないことになります。
ただし、この場合でも規約に別段の定めがあるときは除くとされています
ので、あり得ないとは断言できません。
しかも、公正証書規約で専有部分と敷地利用権の分離処分を可能にする
定めを設けることを認めていますので、実際的には殆ど無いと思いますが
理論的には可能です。
公正証書規約とは、最初に建物の専有部分の全部を所有する者が公正証書
（公証人によって作成された書面）によって設定した規約をいいます。
公正証書規約は次の4項目に限って設定できる規約です。
①規約共用部分。
②専有部分と敷地利用権の分離処分を可能にする定め。
③敷地利用権の共有持ち分の割合。
④規約敷地。
であります。
蛇足ですが、分譲後に1人の人間が専有部分のすべてを買い取った場合は
「最初に」建物の専有部分の全部を所有する者ではありませんので、公正
証書規約を設定することはできません。
なお、敷地利用権を登記した場合を敷地権と呼び、敷地権は例え分離処分
有効の規約を設けようとも、分離処分は無効です。
敷地権とならない敷地利用権、すなわち、登記をしていない敷地利用権に
ついて、分離処分の禁止に違反する取引があっても、取引の相手が分離処
分禁止の事実を知っていなかったときは、その取引は有効と扱われてしま
います。
2012年05月19日
2012年05月12日
共用部分の持分の処分
区分所有法第15条第1項は「共有者の持分はその有する専有部分の処分
に従う」と規定しています。
従って、専有部分を他人に譲渡したような場合、共用部分の持分について
も特に取り決めをしなくとも当然に専有部分の取得者に移転します。
この規定には規約で別段の定めを認めていませんので、専有部分の処分と
共に移転しない共用部分はありません。
区分所有法第15条第2項は「共有者は、この法律に別段の定めがある
場合を除いて、その有する専有部分と分離して処分することができない」
と規定しています。
すなわち、区分所有法が認めている場合以外は専有部分と共用部分を分離
して売却したり、抵当権を設定したりすることができないということです
従って、この規定は同条第1項の原則を確認すると共に、例外は法律が認
める場合以外は認めないことを定めたものといえます。
「法律に別段の定め」とありますから、いうまでもなく規約で別段の定め
をしても無効です。
この点は敷地利用権と区分所有建物の関係と異なることに注意して下さい
では、区分所有法が分離処分を認めている場合はどのような場合か？それ
は2つのみです。
１つは、管理所有の場合です。
管理所有とは管理の目的で管理者又は特定の区分所有者が共用部分の所有
権を取得することができるという制度をいいます。
従いまして、この場合は明らかに専有部分の所有者と共用部分の所有者と
が別々となり、分離処分されたと同じ結果となるからです。
2つ目は、規約により、持分の割合を変更する場合です。
例えば、A区分所有者の専有部分の面積が150㎡、B区分所有者の専有
部分の面積が50㎡、C区分所有者の専有部分の面積が100㎡であった
とします。
規約で共用部分の持分割合を変更して、全員が平等の割合としますと、
Cの持分は不動ですが、Aの持分50㎡分はBに移転したと考えることが
できます。
法律が規約により持分の割合の変更制度を認める限りは、これを認めざる
を得ないのは当然です。
なお、区分所有法第15条にいう、共用部分とは法定共用部分のみではな
く、規約共用部分も含みます。
に従う」と規定しています。
従って、専有部分を他人に譲渡したような場合、共用部分の持分について
も特に取り決めをしなくとも当然に専有部分の取得者に移転します。
この規定には規約で別段の定めを認めていませんので、専有部分の処分と
共に移転しない共用部分はありません。
区分所有法第15条第2項は「共有者は、この法律に別段の定めがある
場合を除いて、その有する専有部分と分離して処分することができない」
と規定しています。
すなわち、区分所有法が認めている場合以外は専有部分と共用部分を分離
して売却したり、抵当権を設定したりすることができないということです
従って、この規定は同条第1項の原則を確認すると共に、例外は法律が認
める場合以外は認めないことを定めたものといえます。
「法律に別段の定め」とありますから、いうまでもなく規約で別段の定め
をしても無効です。
この点は敷地利用権と区分所有建物の関係と異なることに注意して下さい
では、区分所有法が分離処分を認めている場合はどのような場合か？それ
は2つのみです。
１つは、管理所有の場合です。
管理所有とは管理の目的で管理者又は特定の区分所有者が共用部分の所有
権を取得することができるという制度をいいます。
従いまして、この場合は明らかに専有部分の所有者と共用部分の所有者と
が別々となり、分離処分されたと同じ結果となるからです。
2つ目は、規約により、持分の割合を変更する場合です。
例えば、A区分所有者の専有部分の面積が150㎡、B区分所有者の専有
部分の面積が50㎡、C区分所有者の専有部分の面積が100㎡であった
とします。
規約で共用部分の持分割合を変更して、全員が平等の割合としますと、
Cの持分は不動ですが、Aの持分50㎡分はBに移転したと考えることが
できます。
法律が規約により持分の割合の変更制度を認める限りは、これを認めざる
を得ないのは当然です。
なお、区分所有法第15条にいう、共用部分とは法定共用部分のみではな
く、規約共用部分も含みます。
2012年05月05日
共用部分の負担及び利益収取
区分所有法第１９条は「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその
持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取
する」と規定しています。
そして、区分所有法第１１条は「共用部分は区分所有者全員の共有に属
する」と規定しています。
従いまして、原則として区分所有者は、持分の割合に応じて共用部分の
費用を負担する義務と、その共用部分から利益（例えば、屋上に設置さ
れた携帯電話の基地局から生ずる利益）が発生した場合は、その利益も
共有的に取得する（共有物から発生する果実は共有です）というわけで
あります。
つまり、共用部分に専用使用権を設定して、そこから得た使用料等も
共用部分（共有）から発生したものですから、区分所有者の共有的な
取得物であり、当然には管理組合自身が取得した資産となりません。
民法は原則として共有物の分割請求を認めていますが、特別法である
区分所有法には分割に関する規定を設けておりません。
共用部分に関しては、実際上、分割がほぼ不可能でありますから、分割
請求を認めない趣旨と一般的に解釈されています。
しかし、その果実については必ずしも分割が不可能なものでないのが通常
ですから、分割請求ができると考えられます。
ただし、区分所有法１９条は「規約に別段の定めがない限り」と規定して
いますので分割請求を禁止することも、持分の割合を別に定めることもで
きると思います。
共用部分の費用として、区分所有者が管理組合に納付した後の、いわゆる
管理費及び修繕積立金等は個々の区分所有者の手から離れたものであり
ますから、法人でない管理組合においては区分所有者全体の総有と考える
べきであります。
そして、法人である管理組合においては、法人の資産と考えるべきであり
ましょう。
従って、管理組合に納付された管理費、修繕積立金等は前述のように総有
ですから、基本的に分割請求はできません。
この様な考えの結果、仮に駐車場の空きを居住者以外に貸与した場合の
賃貸料等が課税される場合でも、子供が親の所有財産を運用して得た所得
の納税義務者が親であると同じように、管理組合が納税義務者ではなく、
各区分所有者が共用部分の持分割合に応じた納税義務者と解釈できます。
従って、もし駐車場を第三者に賃貸した結果として生じた収益に課税さ
れる場合には、個々の区分所有者は負担している維持費や減価償却費等の
損金計上が税務上可能と考えられます。
以上に述べたように、管理組合が受け取る金銭等には総有的なものと、
共有的なものと性質の異なる２種類の資産が存在するものと思われます。
持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取
する」と規定しています。
そして、区分所有法第１１条は「共用部分は区分所有者全員の共有に属
する」と規定しています。
従いまして、原則として区分所有者は、持分の割合に応じて共用部分の
費用を負担する義務と、その共用部分から利益（例えば、屋上に設置さ
れた携帯電話の基地局から生ずる利益）が発生した場合は、その利益も
共有的に取得する（共有物から発生する果実は共有です）というわけで
あります。
つまり、共用部分に専用使用権を設定して、そこから得た使用料等も
共用部分（共有）から発生したものですから、区分所有者の共有的な
取得物であり、当然には管理組合自身が取得した資産となりません。
民法は原則として共有物の分割請求を認めていますが、特別法である
区分所有法には分割に関する規定を設けておりません。
共用部分に関しては、実際上、分割がほぼ不可能でありますから、分割
請求を認めない趣旨と一般的に解釈されています。
しかし、その果実については必ずしも分割が不可能なものでないのが通常
ですから、分割請求ができると考えられます。
ただし、区分所有法１９条は「規約に別段の定めがない限り」と規定して
いますので分割請求を禁止することも、持分の割合を別に定めることもで
きると思います。
共用部分の費用として、区分所有者が管理組合に納付した後の、いわゆる
管理費及び修繕積立金等は個々の区分所有者の手から離れたものであり
ますから、法人でない管理組合においては区分所有者全体の総有と考える
べきであります。
そして、法人である管理組合においては、法人の資産と考えるべきであり
ましょう。
従って、管理組合に納付された管理費、修繕積立金等は前述のように総有
ですから、基本的に分割請求はできません。
この様な考えの結果、仮に駐車場の空きを居住者以外に貸与した場合の
賃貸料等が課税される場合でも、子供が親の所有財産を運用して得た所得
の納税義務者が親であると同じように、管理組合が納税義務者ではなく、
各区分所有者が共用部分の持分割合に応じた納税義務者と解釈できます。
従って、もし駐車場を第三者に賃貸した結果として生じた収益に課税さ
れる場合には、個々の区分所有者は負担している維持費や減価償却費等の
損金計上が税務上可能と考えられます。
以上に述べたように、管理組合が受け取る金銭等には総有的なものと、
共有的なものと性質の異なる２種類の資産が存在するものと思われます。
2012年04月28日
管理者の選任及び解任
区分所有法第２５条は「区分所有者は規約に別段の定めがない限り集会
によって管理者を選任し、又は解任することができる」と規定していま
す。
従って、原則的には集会（総会）の決議によらなければ、管理者を選任
し、或いは解任することができません。
ただ、区分所有法は「規約に別段の定めがない限り」と規定していますの
で、規約で別段の定めを設けていれば、その規定の手続きによって選任、
或いは解任することができます。
実際の管理組合は管理者という名称でなく、理事長とか、理事といった
役職を設けているのが一般的です。
集会を管理組合の意思決定機関とすると、管理者はその執行機関であると
いえます。
理事長及び理事を執行機関と考えますと、理事長及び理事は管理者の職務
を行う地位の別称であるといえます。
この論理からしても、理事長、理事会の全体で管理者の権限を持つと考え
られます。
従って、理事及び理事長もその選任及び解任については集会の決議を必要
とすると考えられます。
国土交通省が編纂した標準管理規約（参考に過ぎませんが）においても、
執行機関として管理者でなく理事長、理事、理事会という機関を設けてい
ます。
更には、「理事長は区分所有法に定める管理者とする」と定めています。
にもかかわらず、標準管理規約では、理事長の殆どの権限は行使に当たっ
て、理事会の決定や承認を必要としています。
従って、理事長が「管理者といえども」、単独で執行の意思決定をし、
執行行為を行うことができないという意味で、区分所有法にいう「管理
者」の完全な権限を持っていません。
管理者の権限を持たない管理者というのは、自己矛盾でないかと思われ
ますが・・・・。
管理者の特殊な解任方法として区分所有法第２５条第２項は「管理者に
不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分
所有者は、その解任を裁判所に請求することができる」と規定していま
す。
つまり、同条第１項による集会の多数決による解任の方法以外に、区分
所有者が単独で管理者の不正を立証して裁判による解任を認めています。
問題は、理事、理事会、理事長という制度を取っていて「理事長を管理者
とする」と規約を設けている場合、裁判所に解任を請求できるのは理事長
のみなのかであります。
前述したように、理事長、理事（理事会）が一体として管理者の職務を行
っているのでありますから、管理者（完全な権限のない管理者？）のみな
らず理事についても不正の事実があれば裁判所に解任の請求ができると考
えるべきではないかと思います。
によって管理者を選任し、又は解任することができる」と規定していま
す。
従って、原則的には集会（総会）の決議によらなければ、管理者を選任
し、或いは解任することができません。
ただ、区分所有法は「規約に別段の定めがない限り」と規定していますの
で、規約で別段の定めを設けていれば、その規定の手続きによって選任、
或いは解任することができます。
実際の管理組合は管理者という名称でなく、理事長とか、理事といった
役職を設けているのが一般的です。
集会を管理組合の意思決定機関とすると、管理者はその執行機関であると
いえます。
理事長及び理事を執行機関と考えますと、理事長及び理事は管理者の職務
を行う地位の別称であるといえます。
この論理からしても、理事長、理事会の全体で管理者の権限を持つと考え
られます。
従って、理事及び理事長もその選任及び解任については集会の決議を必要
とすると考えられます。
国土交通省が編纂した標準管理規約（参考に過ぎませんが）においても、
執行機関として管理者でなく理事長、理事、理事会という機関を設けてい
ます。
更には、「理事長は区分所有法に定める管理者とする」と定めています。
にもかかわらず、標準管理規約では、理事長の殆どの権限は行使に当たっ
て、理事会の決定や承認を必要としています。
従って、理事長が「管理者といえども」、単独で執行の意思決定をし、
執行行為を行うことができないという意味で、区分所有法にいう「管理
者」の完全な権限を持っていません。
管理者の権限を持たない管理者というのは、自己矛盾でないかと思われ
ますが・・・・。
管理者の特殊な解任方法として区分所有法第２５条第２項は「管理者に
不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分
所有者は、その解任を裁判所に請求することができる」と規定していま
す。
つまり、同条第１項による集会の多数決による解任の方法以外に、区分
所有者が単独で管理者の不正を立証して裁判による解任を認めています。
問題は、理事、理事会、理事長という制度を取っていて「理事長を管理者
とする」と規約を設けている場合、裁判所に解任を請求できるのは理事長
のみなのかであります。
前述したように、理事長、理事（理事会）が一体として管理者の職務を行
っているのでありますから、管理者（完全な権限のない管理者？）のみな
らず理事についても不正の事実があれば裁判所に解任の請求ができると考
えるべきではないかと思います。
2012年04月20日
重大変更と軽微変更
管理組合が管理を行うことができる範囲は原則的に共用部分であります。
管理組合が行う上記の広い意味での管理行為には、狭い意味の管理行為
と変更行為があります。
狭い意味の管理行為は更に、保存行為、利用行為、改良行為に分けること
ができます。
今回は変更行為をテーマとしていますので、管理行為については別に譲り
ます。
変更行為は重大変更と軽微変更に分けることができます。
変更行為について区分所有法第１７条は「共用部分の変更（その形状又は
効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は区分所有者及び議決権の
各3/4以上の多数による集会の決議で決する。
ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることがで
きる。」と規定しています。
要するに、共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴う行為を行うには、
区分所有者及び議決権の各3/4以上での賛成の決議が必要です。
この様な変更を重大変更（法律上の名称ではありませんが）と私達は呼ん
でいます。
従って、区分所有法第１７条を反対解釈すれば、共用部分の重大変更に
ならない行為は区分所有者及び議決権の過半数で決することができると
解釈することができます。
この様な変更を軽微変更（これも法律上の名称ではありません）と私達は
呼んでいます。
重大変更と軽微変更の違いの判断には費用の寡多関係ありません。
例えば、多額の費用を要する大規模修繕工事でも元の形状又は効用の著し
い変更を伴わないものであれば軽微変更であります。
反対に、多額の費用を要しないものであっても例えば、エアコンの配管を
通すため、壁（躯体）に穴を開ける行為などは重大変更です。
区分所有法第３９条に「集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めが
ない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する」という規定があり
ますので、軽微変更は決議要件を規約で別段の定めをすること認めている
ことになります。
例えば、標準管理規約は「総会開催要件を議決権総数の過半数」とし、
更に、「普通決議については決議要件を出席組合員の議決権の過半数の
賛成」としています。
つまり、議決権総数の1/4超の賛成で可決できるとすることも、可能で
あります。
しかし、重大変更については要件の緩和は基本的に認めていませんが、
第１７条但書で、区分所有者の定数（頭数）だけは、規約で過半まで減ず
ることができると規定しています。
従って、少なくとも区分所有者については1/2超、議決権については
3/4以上の賛成を必要とします。
なお、重大変更、軽微変更を問わず、その変更が専有部分の使用に特別の
影響を及ぼすときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければなりませ
ん。
区分所有法第１７条第２項は「前項の場合において、共用部分の変更が
専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべき時は、その専有部分の所有者の
承諾を得なければならない」と規定し、第１７条第１項の重大変更を指し
ていますが、軽微変更についても共用部分の変更が専有部分の使用に特別
の影響を及ぼすべき時は、専有部分の所有者の承諾が必要と解釈されてい
ます。
更に、その行為が変更行為のみだけではなく利用行為、改良行為にあって
も同様と解釈されています。
ただし保存行為は含みません。
保存行為は現状を修復・維持する行為だからであります。
変更行為と区別しなければならない行為として処分行為があります。
例えば、共用部分を専有部分へと変更することは、一見、変更行為のよう
に見えますが、これは共用部分を廃止する行為ですから、これは変更行為
ではなく処分行為です。
この処分行為は広い意味でも管理行為ではなく、従って、区分所有法の
問題ではなく、民法の規定が適用され、共有者全員の同意が必要となり
ます。
管理組合が行う上記の広い意味での管理行為には、狭い意味の管理行為
と変更行為があります。
狭い意味の管理行為は更に、保存行為、利用行為、改良行為に分けること
ができます。
今回は変更行為をテーマとしていますので、管理行為については別に譲り
ます。
変更行為は重大変更と軽微変更に分けることができます。
変更行為について区分所有法第１７条は「共用部分の変更（その形状又は
効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は区分所有者及び議決権の
各3/4以上の多数による集会の決議で決する。
ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることがで
きる。」と規定しています。
要するに、共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴う行為を行うには、
区分所有者及び議決権の各3/4以上での賛成の決議が必要です。
この様な変更を重大変更（法律上の名称ではありませんが）と私達は呼ん
でいます。
従って、区分所有法第１７条を反対解釈すれば、共用部分の重大変更に
ならない行為は区分所有者及び議決権の過半数で決することができると
解釈することができます。
この様な変更を軽微変更（これも法律上の名称ではありません）と私達は
呼んでいます。
重大変更と軽微変更の違いの判断には費用の寡多関係ありません。
例えば、多額の費用を要する大規模修繕工事でも元の形状又は効用の著し
い変更を伴わないものであれば軽微変更であります。
反対に、多額の費用を要しないものであっても例えば、エアコンの配管を
通すため、壁（躯体）に穴を開ける行為などは重大変更です。
区分所有法第３９条に「集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めが
ない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する」という規定があり
ますので、軽微変更は決議要件を規約で別段の定めをすること認めている
ことになります。
例えば、標準管理規約は「総会開催要件を議決権総数の過半数」とし、
更に、「普通決議については決議要件を出席組合員の議決権の過半数の
賛成」としています。
つまり、議決権総数の1/4超の賛成で可決できるとすることも、可能で
あります。
しかし、重大変更については要件の緩和は基本的に認めていませんが、
第１７条但書で、区分所有者の定数（頭数）だけは、規約で過半まで減ず
ることができると規定しています。
従って、少なくとも区分所有者については1/2超、議決権については
3/4以上の賛成を必要とします。
なお、重大変更、軽微変更を問わず、その変更が専有部分の使用に特別の
影響を及ぼすときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければなりませ
ん。
区分所有法第１７条第２項は「前項の場合において、共用部分の変更が
専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべき時は、その専有部分の所有者の
承諾を得なければならない」と規定し、第１７条第１項の重大変更を指し
ていますが、軽微変更についても共用部分の変更が専有部分の使用に特別
の影響を及ぼすべき時は、専有部分の所有者の承諾が必要と解釈されてい
ます。
更に、その行為が変更行為のみだけではなく利用行為、改良行為にあって
も同様と解釈されています。
ただし保存行為は含みません。
保存行為は現状を修復・維持する行為だからであります。
変更行為と区別しなければならない行為として処分行為があります。
例えば、共用部分を専有部分へと変更することは、一見、変更行為のよう
に見えますが、これは共用部分を廃止する行為ですから、これは変更行為
ではなく処分行為です。
この処分行為は広い意味でも管理行為ではなく、従って、区分所有法の
問題ではなく、民法の規定が適用され、共有者全員の同意が必要となり
ます。
2012年04月14日
管理組合法人の区分所有者の責任
法人でない管理組合では区分所有法２９条で「管理者がその職務の範囲内
において第三者との間にした行為につき区分所有者がその責めに任ずべき
割合は第１４条に定める割合と同一の割合とする」と規定があり、いわば
無条件で責任を負わされています。
管理組合法人においては、区分所有者の責任について第５３条と第５４条
に制限的な規定を設けています。
第５３条第１項は「管理組合法人の財産をもってその債務を完済すること
ができないときは、区分所有者は第１４条に定める割合と同一の割合で、
その債務の弁済の責めに任ずる」と規定され、第２項で「管理組合法人の
財産に対する強制執行がその功を奏しなかったときも、前項と同様とする
」そして第３項で「前項の規定は、区分所有者が管理組合法人に資力があ
り、かつ、執行が容易であることを証明したときは適用しない」と規定し
ています。
第５４条はで特定承継人についても、その責任は同一であると規定してい
ます。
要するに、管理組合法人が法人である以上、責任は第一義的には法人自体
が負うべきである。
しかし、区分所有者が責任を負うのは次の２つの場合である。
①管理組合法人の財産をもって債務の完済ができないとき
②管理組合法人の財産に対する強制執行が、功を奏しなかったとき
そして、次の場合には区分所有者はその責任を免れる。
③管理組合法人に資力があり、強制執行が容易であると証明したとき
法律は原則的に、法人自体の債務は法人の財産で弁済し、構成員は新たに
責任を負うことはありません。
しかし、管理組合法人は債務が弁済できなくて破産する自体を避けるという
意味と、区分所有者は管理組合ないし管理組合法人にマンションが存在する
限り、永続的に管理を行っていく団体であることから、区分所有者は管理費
等を永続的に負担しなければなりません。
従って、この様な関係から敢えて区分所有者にこの様な責任を認めてものだ
と思います。
において第三者との間にした行為につき区分所有者がその責めに任ずべき
割合は第１４条に定める割合と同一の割合とする」と規定があり、いわば
無条件で責任を負わされています。
管理組合法人においては、区分所有者の責任について第５３条と第５４条
に制限的な規定を設けています。
第５３条第１項は「管理組合法人の財産をもってその債務を完済すること
ができないときは、区分所有者は第１４条に定める割合と同一の割合で、
その債務の弁済の責めに任ずる」と規定され、第２項で「管理組合法人の
財産に対する強制執行がその功を奏しなかったときも、前項と同様とする
」そして第３項で「前項の規定は、区分所有者が管理組合法人に資力があ
り、かつ、執行が容易であることを証明したときは適用しない」と規定し
ています。
第５４条はで特定承継人についても、その責任は同一であると規定してい
ます。
要するに、管理組合法人が法人である以上、責任は第一義的には法人自体
が負うべきである。
しかし、区分所有者が責任を負うのは次の２つの場合である。
①管理組合法人の財産をもって債務の完済ができないとき
②管理組合法人の財産に対する強制執行が、功を奏しなかったとき
そして、次の場合には区分所有者はその責任を免れる。
③管理組合法人に資力があり、強制執行が容易であると証明したとき
法律は原則的に、法人自体の債務は法人の財産で弁済し、構成員は新たに
責任を負うことはありません。
しかし、管理組合法人は債務が弁済できなくて破産する自体を避けるという
意味と、区分所有者は管理組合ないし管理組合法人にマンションが存在する
限り、永続的に管理を行っていく団体であることから、区分所有者は管理費
等を永続的に負担しなければなりません。
従って、この様な関係から敢えて区分所有者にこの様な責任を認めてものだ
と思います。
2012年04月06日
区分所有法と管理規約
土地・建物の所有権などの物権については民法の規定があります。
民法の原則からいうと土地と建物は別個の所有権の対象となりますが、
建物について区分所有という規定はありません。
民法は制定当時に高層の分譲マンションができるなどとは想定していな
かったからです。
戦後、分譲マンションが多数築造されるようになって、区分所有関係を
規律する必要性から、民法の特別法として昭和３７年に区分所有法（正式
には「建物の区分所有等に関する法律」）が制定されました。
「マンション」という用語も法律では「マンション管理適正化法」が使用
している用語で、区分所有法では「区分所有建物」と呼んでおります。
従って、区分所有法上の用語ではありません。
ちなみに、「賃貸マンション」と呼ばれる用語は法律上の用語ではありま
せん。
法律上はマンションといえば、分譲マンションを意味します。
区分所有法の規定には強行規定と任意規定があります。
強行規定とは当事者の約定によって適用を除外、或いは修正することがで
きない規定をいいます。
任意規定とは、反対に当事者の約定によって適用を除外、或いは修正する
ことができる規定をいいます。
区分所有法の規定は原則的に強行規定です。
「規約による別段の定め」を認めるといっている規定が任意規定と考えて
ください。
区分所有法が「規約で別段の定め」といい、第３条で「管理を行うための
団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め
及び管理者を置くことができる」と規定しているところから、自治規範で
ある管理規約の制定を法律が認めています。
従って、これを根拠に各々のマンションが管理規約を定めているのです。
法律は国内のすべての人を規制する力がありますので、区分所有法は国内
すべての人に適用されます。
しかし、管理規約は法律に根拠があると申しましても、自治規範でありま
すから各々のマンションの内部だけでしか規制する力を持っておりません
従って、区分所有者はもちろん、その同居人或いは賃借人、不法占拠者に
対しては規制の力がありますが、マンション外の例えば隣家の人や訪問者
に対しては、何の規制力も持っていません。
あるマンションの内部で訴訟があった場合、裁判所は先ず管理規約を調べ
ます。
管理規約の定めがない事項は区分所有法、そして民法の順に適用して解決
を図ります。
管理規約は一般取引社会における契約書のようなもので、構成員の全部又
は多数決で決した約束ごとです。
法律の原則は当事者の全員の合意が必要ですが、マンションに関しては、
多数の様々な人々が居住する建物ですので、全員の合意を必要とすると、
何も決まらない、何もできないという事態が生じます。
そこで区分所有法は多数決で決定することを認めているのです。
国土交通省の編纂による標準管理規約というものがありますが、標準管理
規約は、そのコメントでいうように「管理組合が、各マンションの実態に
応じて、管理規約を制定、変更する際の参考」でしかありません。
それは当然のことで、各々のマンションには特殊な事情もあり、また自治
規範である以上は、国が一律的に定める性質のものではないからです。
しかし、国民のすべてが法律に精通しているわけではありませんので、
何らかのモデルも必要です。
その意味では標準管理規約は一定の意義を持っていると思います。
民法の原則からいうと土地と建物は別個の所有権の対象となりますが、
建物について区分所有という規定はありません。
民法は制定当時に高層の分譲マンションができるなどとは想定していな
かったからです。
戦後、分譲マンションが多数築造されるようになって、区分所有関係を
規律する必要性から、民法の特別法として昭和３７年に区分所有法（正式
には「建物の区分所有等に関する法律」）が制定されました。
「マンション」という用語も法律では「マンション管理適正化法」が使用
している用語で、区分所有法では「区分所有建物」と呼んでおります。
従って、区分所有法上の用語ではありません。
ちなみに、「賃貸マンション」と呼ばれる用語は法律上の用語ではありま
せん。
法律上はマンションといえば、分譲マンションを意味します。
区分所有法の規定には強行規定と任意規定があります。
強行規定とは当事者の約定によって適用を除外、或いは修正することがで
きない規定をいいます。
任意規定とは、反対に当事者の約定によって適用を除外、或いは修正する
ことができる規定をいいます。
区分所有法の規定は原則的に強行規定です。
「規約による別段の定め」を認めるといっている規定が任意規定と考えて
ください。
区分所有法が「規約で別段の定め」といい、第３条で「管理を行うための
団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め
及び管理者を置くことができる」と規定しているところから、自治規範で
ある管理規約の制定を法律が認めています。
従って、これを根拠に各々のマンションが管理規約を定めているのです。
法律は国内のすべての人を規制する力がありますので、区分所有法は国内
すべての人に適用されます。
しかし、管理規約は法律に根拠があると申しましても、自治規範でありま
すから各々のマンションの内部だけでしか規制する力を持っておりません
従って、区分所有者はもちろん、その同居人或いは賃借人、不法占拠者に
対しては規制の力がありますが、マンション外の例えば隣家の人や訪問者
に対しては、何の規制力も持っていません。
あるマンションの内部で訴訟があった場合、裁判所は先ず管理規約を調べ
ます。
管理規約の定めがない事項は区分所有法、そして民法の順に適用して解決
を図ります。
管理規約は一般取引社会における契約書のようなもので、構成員の全部又
は多数決で決した約束ごとです。
法律の原則は当事者の全員の合意が必要ですが、マンションに関しては、
多数の様々な人々が居住する建物ですので、全員の合意を必要とすると、
何も決まらない、何もできないという事態が生じます。
そこで区分所有法は多数決で決定することを認めているのです。
国土交通省の編纂による標準管理規約というものがありますが、標準管理
規約は、そのコメントでいうように「管理組合が、各マンションの実態に
応じて、管理規約を制定、変更する際の参考」でしかありません。
それは当然のことで、各々のマンションには特殊な事情もあり、また自治
規範である以上は、国が一律的に定める性質のものではないからです。
しかし、国民のすべてが法律に精通しているわけではありませんので、
何らかのモデルも必要です。
その意味では標準管理規約は一定の意義を持っていると思います。
2012年03月31日
管理組合法人の財産目録
区分所有法は第48条の2で「管理組合法人は設立の時及び毎年1月から
3月までの間に財産目録を作成し、常にこれをその主たる事務所に備え
置かなければならない。ただし、特に事業年度を設けるものは、設立の時
及び毎事業年度の終了の時に財産目録を作成しなければならない」と規定
しています。
管理組合法人にはその他に、同条第2項で区分所有者名簿の備え置きを
義務づけています。
営利法人である会社は貸借対照表を損益計算書と共に作成しますが、管理
組合法人では、財産と言っても主に現金預金ですから、その細かい内容が
記載される財産目録を要求し、貸借対照表のような形式は要求していない
ものと思われます。
損益計算書（或いは収支計算書）と貸借対照表は複式簿記による処理の
結果、必然的にでき上がりますが、財産目録は複式簿記を前提としなく
とも作成できますので、その意味からも区分所有法は管理組合法人で
あっても複式簿記による会計処理までも要求してないものと解釈できます
しかし、理想からすれば、公益法人会計に則った複式簿記による会計処理
が望ましいことは言うまでもありません。
財産目録との関係で管理費と修繕積立金の分別管理について述べたいと思
います。
区分所有法には管理費と修繕積立金の分別管理に関する規定はありません
従って、管理組合が分別管理しなくとも法律に触れることはありません。
分別管理についてはマンション管理適正化法76条に規定しています。
もとより、マンション管理適正化法はマンション管理士やマンション管理
業者等の言わば業者を規制する法律です。
従って、管理組合が管理業者へ委託している場合に管理業者が行わなけれ
ばならない基準であっても、例えば自主管理の場合に管理組合が強制され
るものではありません。
財産目録は現金・預金などの資産、前受金・未払い金などの負債の明細を
リストにしたものですから、管理費や修繕積立金などの科目とは直接には
関係ありません。
従って、分別管理の問題と財産目録には全く関係ありません。
3月までの間に財産目録を作成し、常にこれをその主たる事務所に備え
置かなければならない。ただし、特に事業年度を設けるものは、設立の時
及び毎事業年度の終了の時に財産目録を作成しなければならない」と規定
しています。
管理組合法人にはその他に、同条第2項で区分所有者名簿の備え置きを
義務づけています。
営利法人である会社は貸借対照表を損益計算書と共に作成しますが、管理
組合法人では、財産と言っても主に現金預金ですから、その細かい内容が
記載される財産目録を要求し、貸借対照表のような形式は要求していない
ものと思われます。
損益計算書（或いは収支計算書）と貸借対照表は複式簿記による処理の
結果、必然的にでき上がりますが、財産目録は複式簿記を前提としなく
とも作成できますので、その意味からも区分所有法は管理組合法人で
あっても複式簿記による会計処理までも要求してないものと解釈できます
しかし、理想からすれば、公益法人会計に則った複式簿記による会計処理
が望ましいことは言うまでもありません。
財産目録との関係で管理費と修繕積立金の分別管理について述べたいと思
います。
区分所有法には管理費と修繕積立金の分別管理に関する規定はありません
従って、管理組合が分別管理しなくとも法律に触れることはありません。
分別管理についてはマンション管理適正化法76条に規定しています。
もとより、マンション管理適正化法はマンション管理士やマンション管理
業者等の言わば業者を規制する法律です。
従って、管理組合が管理業者へ委託している場合に管理業者が行わなけれ
ばならない基準であっても、例えば自主管理の場合に管理組合が強制され
るものではありません。
財産目録は現金・預金などの資産、前受金・未払い金などの負債の明細を
リストにしたものですから、管理費や修繕積立金などの科目とは直接には
関係ありません。
従って、分別管理の問題と財産目録には全く関係ありません。
2012年03月20日
海外出張のお知らせ
たくさんの方の当事務所のホームページ及び
ブログのご視聴ありがとうございます。
3月22日より3月27日まで海外に出張します。
この間のホームページからのお問い合わせには
3月28日以降にご回答させて頂きます。
宜しくお願いします。
ブログのご視聴ありがとうございます。
3月22日より3月27日まで海外に出張します。
この間のホームページからのお問い合わせには
3月28日以降にご回答させて頂きます。
宜しくお願いします。
2012年03月17日
売渡請求
建替えは１人でも反対者がいては実行が不可能となるので、建替えに参加
しない者を排除するために、区分所有法は売渡請求権を認めています。
①催告
・建替え決議があったときは集会を招集した者は遅滞なく、建替え決議に
賛成しなかった区分所有者（棄権者も含む）に対し、建替え決議の内容
により建替えに参加するか否かの回答をするべき旨を書面で催告しなけ
ればならない。
・催告を受けた区分所有者は、催告を受けた日から２箇月以内に回答しな
ければならない。
（回答しなかった区分所有者は参加しない旨を回答したとみなされる）
②売渡請求
建替え決議に賛成した各区分所有者及び建替えに参加する旨を回答した
区分所有者や買受指定者は、催告から２箇月を経過したときは、その期間
の満了の日から２箇月以内に建替えに参加しない旨を回答した区分所有者
に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売渡すべきことを請求するこ
とができます。
・時価
時価とは建替えが実施されることによって実現される利益を考慮した価格
をいう。
（例：再建建物の建築時における建物及び敷地利用権の価格－建替えに要
する費用）
・買受指定者
買受指定者とは建替え決議に賛成した各区分所有者及び建替えに参加する
旨を回答した区分所有者全員の合意により区分所有権及び敷地利用権を
買受けることができる者として指定されたものをいう。
・売渡請求権は形成権
売渡請求権は相手方に対して一方的に請求権を行使する旨を意思表示すれ
ば、当然に区分所有権及び敷地利用権の売買契約が成立します。
この様に一方的に法律関係を変えることができる権利を形成権と言います。
☆買戻し請求
建替え決議の日から２年以内に建物の取り壊しの工事に着手しない場合に
は、売渡請求を受けて、区分所有権又は敷地利用権を売渡した者は、建替
え決議の日から２年の満了の日から６箇月以内に、買主が支払った代金に
相当する金銭をその区分所有権又は敷地利用権を現在有する者に提供して
売渡すべきことを請求することができます。
ただし、未着手について正当な理由があるときは、話は別です。
☆建替えに関する合意
建替え決議に賛成することと、建替えに合意することは別の問題ですが、
区分所有法は
・建替え決議に賛成した各区分所有者
・建替えに参加する旨を回答した区分所有者
・買受指定者
は、建替え決議の内容により建替えを行う旨を合意したもの
とみなしています（区分所有法第64条）。
従って、後日、建替えに不参加の意思を表示することは認められません。
これによって、区分所有関係は解消され、管理組合は消滅し、新たに建替
え参加者の組合が形成されます。
この段階においては、売渡請求権の行使によって建替えに参加しない者は
排除され、賛成者が100％となります。
ここからマンション建替え円滑化法による手続きによって、マンション
建替管理組合とうい法人となります。
しない者を排除するために、区分所有法は売渡請求権を認めています。
①催告
・建替え決議があったときは集会を招集した者は遅滞なく、建替え決議に
賛成しなかった区分所有者（棄権者も含む）に対し、建替え決議の内容
により建替えに参加するか否かの回答をするべき旨を書面で催告しなけ
ればならない。
・催告を受けた区分所有者は、催告を受けた日から２箇月以内に回答しな
ければならない。
（回答しなかった区分所有者は参加しない旨を回答したとみなされる）
②売渡請求
建替え決議に賛成した各区分所有者及び建替えに参加する旨を回答した
区分所有者や買受指定者は、催告から２箇月を経過したときは、その期間
の満了の日から２箇月以内に建替えに参加しない旨を回答した区分所有者
に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売渡すべきことを請求するこ
とができます。
・時価
時価とは建替えが実施されることによって実現される利益を考慮した価格
をいう。
（例：再建建物の建築時における建物及び敷地利用権の価格－建替えに要
する費用）
・買受指定者
買受指定者とは建替え決議に賛成した各区分所有者及び建替えに参加する
旨を回答した区分所有者全員の合意により区分所有権及び敷地利用権を
買受けることができる者として指定されたものをいう。
・売渡請求権は形成権
売渡請求権は相手方に対して一方的に請求権を行使する旨を意思表示すれ
ば、当然に区分所有権及び敷地利用権の売買契約が成立します。
この様に一方的に法律関係を変えることができる権利を形成権と言います。
☆買戻し請求
建替え決議の日から２年以内に建物の取り壊しの工事に着手しない場合に
は、売渡請求を受けて、区分所有権又は敷地利用権を売渡した者は、建替
え決議の日から２年の満了の日から６箇月以内に、買主が支払った代金に
相当する金銭をその区分所有権又は敷地利用権を現在有する者に提供して
売渡すべきことを請求することができます。
ただし、未着手について正当な理由があるときは、話は別です。
☆建替えに関する合意
建替え決議に賛成することと、建替えに合意することは別の問題ですが、
区分所有法は
・建替え決議に賛成した各区分所有者
・建替えに参加する旨を回答した区分所有者
・買受指定者
は、建替え決議の内容により建替えを行う旨を合意したもの
とみなしています（区分所有法第64条）。
従って、後日、建替えに不参加の意思を表示することは認められません。
これによって、区分所有関係は解消され、管理組合は消滅し、新たに建替
え参加者の組合が形成されます。
この段階においては、売渡請求権の行使によって建替えに参加しない者は
排除され、賛成者が100％となります。
ここからマンション建替え円滑化法による手続きによって、マンション
建替管理組合とうい法人となります。
