マンションの管理組合と自治会はどのように違うのでしょうか？

Ｑ：
私の居住するマンションには管理組合と自治会があります。
どのような違いがあるのでしょうか？

Ａ：
管理組合とは正確には区分所有法第3条にいう「区分所有者の団体」を
指します。

この団体すなわち管理組合は「法律上当然に成立」する「区分所有者全
員」で構成される法定の団体です。

管理組合はマンションの建物、敷地及び付属施設などの維持管理を目的
とする組織です。

自治会は、同じ地域に住む「住民」の親睦と地域生活の向上を目的とした
自治的な「任意団体」である点が違います。

小規模なマンションでは町内会（自治会）に加入して、その一員として
活動することもありますが、大規模マンションでは、マンションの住民の
みで自治会を組織し、町内会と同じ機能をしているところもあります。

地方公共団体によっては、自治会（町内会）のみに助成金やゴミ処理等
に関する定めをして、管理組合は単なる私的財産管理団体として、その
対象としていないところもあります。

しかし、管理組合といっても、純粋に管理行為のみに目を向けていたので
は、壁に突き当たります。

日常の管理についても、大規模修繕についても、災害対策についても合意
形成や、その円滑な実施には居住者間のコミュニティは不可欠です。

マンションの管理規約のモデルとして国土交通省が作成している、標準
管理規約が「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形
成」をも管理組合の業務に含めているのはそこに理由があります。

従って、言葉上は明確に区別できても、実際には両者を線引きすることは
難しいことと思います。

非居住の区分所有者に協力金の負担を求めることができますか？

Q：
非居住の区分所有者に特別の管理費を徴収できる旨を定めた、管理規約の
改正案が総会で可決されました。

当マンションには、すでに非居住の区分所有者は管理組合の理事等の役員
になることができないという規定があります。

これに対して、非居住の区分所有者が、管理組合の役員になることができ
ない管理規約の規定や、特別の管理費（協力金）を負担させる規定も非居
住の区分所有者の承諾がないから無効だと主張しています。

法律上、これらの管理規約の規定は無効なるのでしょうか？


A：
共用部分の管理に必要な経費は原則として、区分所有者の共用部分の持分
割合（＝専有部分の面積割合）に応じて負担することになっています。

しかし、規約で負担の割合を別に定めることもできます。

従って、特別の管理費を負担させることも形式的には可能といえます。

それでは実質的に可能なのか？

結論をいいますと、理事等の役員として、マンションの管理に貢献するこ
とがない（できない）、非居住の区分所有者に特別の管理費（協力金）を
求める管理規約の定めは有効です。

そして、この定めは規約の設定、変更、廃止が「一部の区分所有者の権利
に特別の影響」をおよぼすときには当たりません。

従って、事前に非居住の区分所有者の承諾の必要はありません。

ただし、その額については、居住の区分所有者との不公平感の解消を目的
としているものですから、常識的な範囲の額となるようにしましょう。

最高裁判所は2009年11月判決で上記を認めています。

この判決は下級審の判決に対して、非居住の区分所有者が上告した事例で
すが、下級審の判決を支持する形で非居住の区分所有者の上告を棄却した
ものであります。

その内容は、

・特別の管理費（協力金）を定めることは公序良俗に反しない。

・これは、一部の区分所有者の権利に特別の影響をおよぼすときに該当し
ない。

・非居住の区分所有者に役員になる資格を認めない管理規約の定めは、
合理性がある。

と判示しています。

賃貸人は賃借人の迷惑行為について区分所有者に対して責任は負わないのでしょうか？

Q:
マンションの区分所有者から、その専有部分を賃借している賃借人が、
数年にわたり上階の専有部分の所有者の抗議にも耳を傾けずに、昼夜
にわたりカラオケで騒音を発しています。

賃借人だけでなく、賃貸人である区分所有者に対しても責任を追及する
ことができるでしょうか？

A:
賃借人に対してはその迷惑行為を不法行為として差し止めと、損害賠償
の責任を追及することができることは言うまでもないと思います。

賃貸人に対しては加害者といえないので、加害者の賃貸人であることを
以て、その責任を追及することはできないと考えます。

標準管理規約には第19条第1項で「区分所有者は、その専有部分を第三
者に貸与する場合には、この規約お及び使用細則に定める事項をその第
三者に遵守させなければならない」。

第2項で「前項の場合において、区分所有者は、その貸与に係る契約に、
この規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の条項を定めるととも
に、契約の相手方にこの規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の
誓約書を管理組合に提出させなければならない」と定めています。

従って、標準管理規約に従った規約を設けていれば、賃貸人も管理組合に
対しては責任を負うことになります。

しかし、質問の上階の区分所有者に対しては、責任を負うとき決めつける
ことができません。

管理規約や使用細則は管理組合と区分所有者、或いは賃借人との関係を
定めたものに過ぎないからです。

この場合、上階の区分所有者は管理組合に働きかけて、賃貸人の責任を
追及してもらうのみしか方法がないといえます。

マンションの電気はどのように配電されているのでしょうか？

Q：
電力会社から専有部分（区分所有部分）の室内配線や計器の点検があり
ますので、当日は在室してくださいとのチラシが入っていました。

マンションの設備は管理組合が管理していると思うのですが、電力会社が
直接点検することがあるのでしょうか？

A：
マンションの配電は2つの系統があります。

一つはマンションの共用部分に供給される系統で、この受変電設備は自家
用電気工作物として管理組合の所有になります。

従って、その管理は管理組合が行い、管理組合が委任した電気主任技術者
による、年1回の法定点検が法律上義務づけられています。

今春、問題となった電気料金の値上げでは、オフィスビルや工場の等と同
じように、この共用部分は通商経済産業省の認可を要しない自由契約で
供給されています。

二つめは専有部分の配電系統ですが、これは共用部分の受変電設備とは
厳然と区別され、電力会社がマンション内に借室して受変電設備を設けて
います。

その所有は電力会社にあり、そこから各専有部分に個別に配電されてい
ます。

専有部分内の電力量計やブレーカーも電力会社の所有です。

従って、専有部分の内の計器や分電盤や配線、コンセントまで、電力会社
がその点検を行います（4年に1回ですが）。

このように専有部分は戸建てと同じ扱いですから、電力会社は契約も居住
者と個別に行い、その料金値上げも通商経済産業省の認可を必要として
います。

質問の点検は、後者の点検で管理組合とは関係なく、電力会社によって
通常4年に1回行われています。

遺言ってどのように手続きしたらよいのですか？

Q、
現在、夫婦2人で暮らしていますが、独立して生活する先妻の子供が1人い
ます。

総資産は4,000万円で、その内訳は時価3,000万円のマンションと
預金が1,000万円です。

妻にマンションを単独相続させたいのですが遺言の具体的な方法を教えて
ください。


A、
民法の法定相続分は、相続人が配偶者と子供の場合、各1/2ずつです。

従って、ご質問の場合、法定相続分は妻が2,000万円、子供が
2,000万円となります。

法定相続分と異なる定めをするには、遺言書を作成しておく必要があり
ます。

相続人には相続分の1/2が遺留分として保証されなければなりませんの
でこの場合、最低1,000万円は遺言によっても剥奪することはできま
せん。

ご質問の場合、マンションが3,000万円ですから、遺言によって妻に
マンションを単独相続させ、子供に1,000万円の預金を相続させる
という遺言書を作成することは可能です。

遺言の方法については自筆証書遺言、秘密証書遺言、公正証書遺言3つ
の方法があります。

自筆証書遺言は被相続人（この事例では夫）によって自筆で書かれるもの
で代筆、ワープロによるものは無効となります。

厳しい有効要件がありますので司法書士などの専門家の指導のもとに作成
する方がよいと思います。

秘密証書遺言は署名、捺印以外は代筆やワープロでもかまいません。

但し、遺言者本人が証人2名と共に公証役場に持参して、公証人と証人
2名の前で封印した遺言書を、遺言書であることと遺言者の氏名、住所を
述べます。

公証人は遺言書が本人のものであることを確認し、封書に遺言者の住所、
氏名、日付を記入します。

更に遺言者、公証人、証人が各々署名、捺印をします。

公証人は封書を遺言者に返却し、作成した日付、遺言者、公証人の氏名を
公証役場に記録して残しますが、公証役場に保管されることはありません。

公正証書遺言は証人2名の立会いのもとに遺言内容を公証人に口授し、公
証人が証書を作成します。

公正証書遺言書の原本は公証人役場に保管され、遺言者には正本・謄本
が交付されます。

公正証書遺言書の作成には必ずしも公証役場に出向く必要はなく、公証人
に自宅や病院などに訪問してもらって作成させることも可能です。

自筆証書遺言書と秘密証書遺言書は被相続人の死後、家庭裁判所の検認
が必要です。

検認は相続人に遺言の存在と内容を明らかにして、遺言書の状態を確認し、
偽造や変造がなされないように事前に検証して保全しておく手続きです。

従って、内容そのものの有効性を判断するものではありません。

検認を受けた遺言証書の末尾には家庭裁判所によって検認済証明書が編
綴、契印されます。

この証明がないと遺言書による相続登記はできません。

公正証書遺言書については偽造や変造の恐れがないので、検認の必要が
ありません。

遺言の内容通り実行されるか否かは、遺言を執行する者によるところが大き
いものです。

遺言執行者は遺言書で指定するか、指定がない場合は家庭裁判所に選任
請求できます。

被相続人は検認の必要がない公正証書遺言書によって作成し、生前に司法
書士などに遺言書の保管と執行を依頼しておけば、不動産の相続登記も一
体として実行してもらえることと思います。

管理費余剰金の払い戻しは可能？

Q：
管理費の支出の見直しをして、経費の削減を図ったお陰で、月々の支出が
減少して、この数年の間に多額の余剰金ができました。

この余剰金を管理組合の組合員に払い戻したいと思います。

可能でしょうか？


A：
管理組合に積み立てられた修繕積立金や管理費は、管理組合が法人である
場合は法人の財産ですから、総会の普通決議で処分（組合員に払い戻し
等）は可能です。

非法人の場合は組合員（区分所有者）全員の所有に（正確には総有です）に
なります。

区分所有法はこの場合の処分については何らの規定を設けていません。

従って、民法の原則によって処理されます。

共有物については民法第251条に従って全員の合意が得られれば可能
ですが、管理組合に納付された管理費、修繕積立金等は組合員の総有です
から、基本的に分割はできません。

しかし、「総構成員の同意」を以て「総有の廃止」したときは可能と考えます。

その意味では、結論的には民法の民法第251条の規定と同じ結果になり
ます。

管理組合の運営という立場からすれば、修繕積立金はどんなに多くても、
多すぎるということがありませんので、管理費に剰余が出た場合は修繕積
立金に振替えて、月々の徴収管理費を減額し、その分、修繕積立金を増額し
て管理費・修繕積立金の合計額はプラス・マイナスゼロにすることが望ま
しいと思います。

個人賠償責任保険は管理組合の業務になるか？

Q：
管理組合が共用部分等の損害保険と共に個人賠償責任保険に加入して
います。

個人賠償責任保険については管理組合の業務ではないのではないでしょう
か？


A：
区分所有法第18条第4項で「共用部分につき損害保険契約をすることは
共用部分の管理に関する事項とみなす」と規定しいます。

それを受けて、標準管理規約は第32条7号で「共用部分等に係る火災保険
その他の損害保険に関する業務」を管理組合の業務としています。

従って、管理組合が共用部分に損害保険を掛けること自体は問題ないとと
思います。

しかし、個人賠償責任保険は区分所有者や居住者が、本来区分所有者が
個人で契約すべきものです。

従って、管理組合の業務といえないとも理解できます。

現状を見てみると、多くの管理組合は共用部分の火災保険、施設賠償責任
保険、地震保険と共に包括個人賠償責任保険を管理組合として契約してい
ます。

事故により賠償責任が発生した場合、状況によっては共用部分の責任か、
専有部分の責任かが必ずしも明確に判別できないことが多いです。

この場合それを理由に復旧作業や保険金請求業務が滞ることがないように
どちらに責任があっても対応できるよう、個人賠償責任保険も管理組合が
契約しているケースが多いです。

組合員名簿の配布は個人情報保護法に触れないのか？

Q：管理組合が組合員（100名）の氏名、年齢、電話番号、緊急連絡先等
を記載した名簿を作成して、各区分所有者に配布した。
このような配布行為は個人情報保護法に触れるのではないでしょうか？

A：
�@個人情報保護法および同施行令によって、5,000件以上の個人情報
を個人情報データベース等として保有して、事業に用いている事業者は
個人情報取扱事業者とされ、個人情報取扱事業者が主務大臣への報告や
それに伴う改善措置に従わない等の適切な対処を行わなかった場合は、
事業者に対して刑事罰が科されます。

�A個人情報とは、生存する個人の情報であって、特定の個人を識別できる
情報（氏名、生年月日等）をいいます。

�B事業者には営利法人のみならず非営利法人も該当します。
一般の個人については原則として対象となりませんが、個人でも事業主は
これに該当することがあります。

�C個人情報取扱事業者は、原則として、あらかじめ本人の同意を得なけ
れば、個人データを第三者に提供してはならないことになっています。

�D例外として、本人の同意を得なくとも、次の場合は第三者への提供が
できるものと規定されています。

・それは、本人の求めに応じて、その本人が識別される個人データの第三
者への提供を停止することとしている場合で、しかも、第三者への提供を
利用目的とすること、第三者に提供される個人データの項目、第三者への
提供の手段又は方法について、本人の求めに応じて、その本人が識別され
る個人データの第三者への提供を停止できることをあらかじめ、本人に
通知し、又は本人が容易に知り得る状態に置いているときは、その個人
データを第三者に提供することができます。

利用目的ですが、法律は「できる限り特定する」といっています。

その意味は、個人情報取扱事業者が、個人情報をどのような目的で利用
するかについて明確な認識を持つことができ、個人情報の本人にとって
も、自己の個人情報がどのように取り扱われるか予測することができる
程度という趣旨であります。

�E更に、この法律の適用除外しているものがあります。

・それは、個人情報取扱事業者が、マスコミ・著述業関係、大学等、宗教
団体や政治団体であり、それぞれ、報道・著述、学術研究、宗教活動、
政治活動の目的で個人情報を利用する場合です。

この場合は個人情報取扱事業者の義務の適用を受けません。

質問の名簿は個人情報に該当しますが100名であり、利用目的を逸脱
しているとも考えられません。

また、管理組合内部の利用であることから、個人データの第三者提供には
当たらず、あらかじめ本人の同意は不要と考えます。

しかし、法律で義務が課されていないとしても個人情報は、個人の人格に
かかわることですから、区分所有者全員に配布するというのは、外部に
流出する可能性が無いといえませんので、慎重に取り扱われるべきだとか
考えます。

理事会は臨時総会の決議に従わなければならない？

(質問)
臨時総会でペット飼育禁止の決議がされました。

しかし、その後の定時総会で理事の過半数がペット飼育禁止の決議に反対
した組合員を選任しました。

新理事会は臨時総会の決議に対してどのように対処したら良いのでしょ
うか？

(回答)
新任の理事の過半数は、先に決議されたペット飼育禁止に反対ですから、
新理事会の態度は反対で纏まるかと思います。

しかし、臨時総会の決議は管理組合自体の意思であり、理事会は単なる
執行機関に過ぎませんから、それを構成する理事の過半が反対であっても
臨時総会の決議に反することはできません。

見方を変えて言うと、理事の変更があったとしても、管理組合自身は何に
も変更なく同一です。

反対の理事が多く選任されたとしても、それをもって、先の臨時総会での
決議が共に変更されたと認める理由とはなりません。

もし、新理事会が臨時総会の決議と異なる決定をして、実行したいのなら
ば、再び臨時総会を招集して、新たに組合員にペット飼育賛成の議案を
諮って、決議をしない限り、理事会も理事長も先の臨時総会の決議を誠実
に執行する責務があります。

管理者の責任

区分所有法第28条は「この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の
権利義務は委任に関する規定に従う」と規定しています。

つまり、区分所有法に定めがない場合は、すべて民法の委任に関する規定
によるということであります。

従って、管理者と区分所有者（管理組合）の関係は委任契約ですから、
集会の決議又は規約の定めにより管理者が選任されても、選任された者の
承諾が必要です。

管理者は民法第644条の「受任者は委任の本旨に従い、善良な管理者の
注意をもって、委任事務を処理する義務を負う」います。

管理者は、この注意義務に違反したこと等により、その職務を適切に実施
しなかった場合は、区分所有者（又は管理組合）に対して、債務不履行
責任を負います。

「善良な管理者の注意義務」とは、物又は事務を管理するにあたって、
その職業・地位・階級など、その属する中にあって一般的な人（普通人）
がなす程度の「注意」をいいます。

この観念は、「自己のためにすると同一の注意」に対する観念で、過失の
前提となる注意義務の程度を表すといえます。

過失とは結果を予見できるのに「不注意」で認識できない心理状態をい
います。

不注意とは「注意義務に反する」ことです。

もちろん、善良なる管理者の注意義務の方が、自己のためにすると同一の
注意より重い注意義務であります。

管理者が負う債務不履行責任や、管理組合に損害を与えた場合の不法行為
責任は、区分所有者全員に対して負う責任であります。

従って、個々の区分所有者が区分所有者全員又は管理組合のために損害
賠償を請求することは認められません。

損害賠償を請求できるのは「区分所有者全員（管理組合）」であります。

管理者の行為といいましても、職務の範囲外の行為は管理者の個人的な
行為ですから、管理組合や区分所有者とは何らの関係はなく、管理者が
個人として負う責任です。